スペースの流動性を高める

次世代の働き方とオフィスを考える_6

スペースの流動性をより高める

前回も書いた、「カフェと貸し会議室の間の次世代の働き方」について、もう少し妄想を膨らませてみようと思います。

SPACEE(スペーシー)を未体験の人は、ぜひ一度利用してみてください(笑

まず使い勝手がすごくいいです。「現在地付近」「〇〇駅」などでスマホで検索すると、予約可能なMTG場所がズラズラ出てきて、その場で予約を入れると支払いもクレジットカード決済で終了。後は行くだけです。
会議室
小さいMTG場所も多いので、値段も1時間500円からとかまさにカフェ感覚。

時間帯別に料金が設定されているので、日中の利用が多い時より早朝、夜の方が安かったりします。この辺は場所の運営者サイドの気持ちを汲んでるんでしょうね。
Designed by Freepik

ここで、運営者サイドの頭に切り替えて考えてみると、いろいろな可能性が見えてきます。

すでにレンタルスペースとして運営している場所はもちろん、自分の会社の会議室でも空いてる時間に他の人に利用してもらうとか、場合によっては長期でヤドカリしてもらうとか、面白い場所の活用の可能性が広がりそうです。

聞いてみると、実際に借りてるオフィスの一角をSPACEEで運用してる人もいるそうです。もちろん、物件の貸主との取り決めのこともあれば、会社内に他人を入れることにはセキュリティ上の問題も考慮しないといけないですが、状況が許せばこれもスペースの流動性をより高めるという意味では次世代オフィスのひとつの形かもしれません。

さらに、物件オーナーが空室にテナント募集をしている間とか、稼働が高い場所ならむしろ貸し会議ビジネスを始めちゃうって方向で考えれば空室対策にも有効そうです。

まあ、既にある貸し会議室事業者も、もともとは空室対策や取壊しまでの暫定利用として伸びてきたわけですから、この辺りはそもそも相性がいいワケですよね。

ただしこの場合、机イス、ホワイトボードにWifiを用意するところまではできても、鍵渡しの立ち会いとか使用後の清掃などのオペレーションの問題があってそうそう気軽には手を出せないって問題を乗り越えないと現実感が出てきませんよね。

でも最近は、ネットで操作できる電子ロックがあったり、AirBnBの清掃を請ける専門業者も出てきたりしていますので、解決はもうほぼ見えている状況です。

なんかとてつもない可能性があるような!
とりあえず今日のところは妄想でした。
多分この話題はまた続きます(笑
(石田)

 

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次世代を感じさせる貸し会議室サービス

次世代の働き方とオフィスを考える_5

次世代を感じる貸し会議室サービス

次世代感を感じるサービスのお話を少し。

最近、SPACEE(スペーシー)という会議室をネット予約できるサイトを運営する会社さんと会いました。

SPACEE TOP

SPACEE TOP

それだけ聞くと特段新しくも次世代な感じもしないんですが、これまで貸し会議室を貸している事業者はたくさんいましたけど、ポータルっぽいサイトってちゃんと使い勝手のいいモノあまりなかったですよね。

それに、ちょっとした2,3人の打合せでも使える、「カフェの代わり」になるような貸し会議室ってほとんどなくて、僕もよく外での打合せにはカフェを使ってまして、仕事や打ち合わせで使えるカフェを探索できるアプリなんかを愛用しています(笑

今でも貸し会議室ってたくさんありますけど、セミナーやイベント向けの大きめのものが多くて、しかも借りるのにもちょっと手間が多い感じで、カフェの替わりに気軽に、というのはの難しいものが多いですよね。

一方で、コンセントとWifiがある「仕事のできるカフェ」で主に仕事してる人や、MTG、面接やってる仕事人も当たり前の光景になっています。

この、「カフェと貸し会議室の間」に次世代的な働き方があるんじゃないか?そんなことをSPACEEの人と話していました。

まあ、まだまだアイデアレベルですが、ちょっとココ面白そうなので深く考えてみようかと。
(石田)

 

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“ツケリノベ”始めます!

次世代の働き方とオフィスを考える_4

“ツケリノベ”始めます

“ツケリノベ”始めます。
「ツケリノベ」は、テナント成約前に工事費をかけることに慎重なオーナーさんのための「成約してから工事費を払える、満室保証型の空室対策リノベーション」です。

以前も書きましたが、カフェやギャラリーのような個性的だけど居心地のいい内装のオフィスってホントに少ないので成約スピードが速いんです。

P1390082なので、古くて小さいビルがひしめき合ってる中で、他と競争せず、賃料アップも可能なそういう改装をオーナーさんによく提案するんですが、実はなかなか話が進みません。

「テナントが決まってもないのに先に工事費かけるのって・・・」
「お金かけても決まる保証なんてないでしょ?」

何年もたくさんのオーナーさんから同じセリフを言われ、そこで止まる物件がたくさんありました。

そこで、
「僕らが先に工事して、テナント成約させてから払ってもらえばいいのでは?」
とあるきっかけでそんな話が持ち上がり、面白いからやってみることにしました(笑

題して「ツケリノベ」。

P1400005工事代金はツケにしてもらい、僕らがめでたくテナント成約させたら工事費をお支払いいただこうって単純な仕組みです。

普段やらせてもらってる空室対策(リーシングマネジメント)の実績・経験から、個性派オフィスにした場合、問合せ数が以前の10倍以上になったり、過去半年で内見が3件から1か月で22件に急増したり(中には4番手まで申し込みが集中した物件も!)と効果はとても顕著です。

これだけ効果が見込めることをご説明しても、やはりオーナーさんは慎重な人が多いですよね。「だったら」ということでこの「ツケ(払いの)リノベ」を使ってもらおう!という企画です。

1.人気が出る、貸せる内装に当社が改修
(この段階ではお金はいりません)

2.当社で空室対策
(募集・広報を一括してとりまとめ)

3.
成約したら、工事費と成約報酬をお支払い

流れはいたって単純です(笑

「お金かけても決まる保証なんてないでしょ?」と足踏みされてるオーナーさん、ぜひご相談ください。

(石田)

 

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こだわりのブルックリンスタイル

次世代の働き方とオフィスを考える_3

こだわりのブルックリンスタイル

TCUBE_STUDIO AO

TCUBE_STUDIO AO

当社のお取引先で、撮影スタジオを持っている会社さん、以前にも書きましたよね。社長自身もカメラマンであるこちらの会社も、またユニークな働き方をしています。

この会社が昨年ビル内に拡張移転したんですが、この新オフィスとてもカッコいいんです。(僕らで工事のとりまとめをさせてもらいました。)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「壁も白。でも施工の精度より質感の方が大事。」
「ビニールクロスは論外だけど、白ならいい、んじゃないんですよ」
「ストロボの反射のときチョット色が混ざるとか光沢があるのは邪魔でね」
「施工精度より、質感、空間の雰囲気の方がダイジ」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

こういう深くいい話をしてくださった社長が今回こだわったのは、ブルックリンスタイルのスチールパーテーション。

撮影 (有)ティキューブ

撮影 (有)ティキューブ

床フローリングなどへのこだわりもこれまで同様なんですが、今回はこのパーテーションのフレームの太さや質感をとても大事にしています。

最初は工事費を抑えるために「既製品にアイアン塗料塗って仕上げましょう」と提案していたんですが、材質がアルミのものばかりで太くなっちゃうことと、天井までぴったり隙間なく仕上げることができないので、結局工場でイチから作ってもらうことに。

それと、地味ですが注目してほしいのは、天井吊りの空調の位置や配管ルートを工夫して、オフィスに来たお客さんからはほとんど見えないように仕上げています。

まあどこまでこだわるか、の世界なんですが、こういうオフィスの工事もしばらく前からやらせてもらっています。

これまでのような壁も天井も白い箱に蛍光灯ってオフィスよりも、自分たちの居心地の良さにこだわる人たちが増えてきたからです。

働き方が変わってる人たちは特に働く環境へもこだわりが強いように思います。

(石田)

 

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次世代を考える熱海合宿

次世代の働き方とオフィスを考える_2

次世代を考える熱海合宿

 

ということで、実は正月気分も抜けきらない先日、熱海で温泉の力を借りてアタマを柔らかくして考えてみよう!と合宿MTGを敢行しました(笑

熱海って行かれた人も多いと思いますが、駅の目の前にまず公共の足湯があるんですよね。

もう着いた瞬間にアガります。

足湯「次世代の働き方」「次世代のオフィス」これらを合宿中に形にできるよう詰めるぞ!という意気込みで、2日間打合せ詰めのスケジュールだったのですが、やはり途中当然のように煮詰まりますので、合間にこの足湯にもお世話になって、足だけお湯につかりながらアイデア出ししたりしておりました。

面白かったアイデアとしては、前回書いたような

「入居者が場所の運営管理の一部を担うことで、賃料の一部を体で払ってもいいんじゃないか」とか「自社のサービス同士をブツブツ交換できたら面白い」に加えて、
「将来他の施設も巻き込んで、広域にブツブツ交換できる仕組みを作りたい」
「それって地域通貨のような仕組みになるのか?」
など、妄想が止まらない状態に(笑

一方で、こういうコンセプトに合う対象は、やはり小・個人企業、起業したて、起業準備の人たちだと思います。あるいは子育てなどで一旦退職した復職ママさんとか。

そういう人達は本業以外の会社運営まわりのあれこれ(会計事務とか、資料作ったりなど営業支援系事務など)のマンパワーが思うようにないはず?(きっと。自分もそうでしたので)

だったら、ということで、復職ママさん達を施設側で契約して、入居者の人たちのマンパワー不足を補う仕事を請けてもらう、というのもアリだよねという話に。

実はコレ、とある物件のリノベーションプランを明治大学大学院(新領域創造専攻)の授業でプレゼンテーションしてもらった際に、とある学生から提案されたプランの変形です。
社会に復帰したいママとマンパワー不足のスタートアップがお互いを補完しあう。これも広義のシェアリングエコノミーですよね。
そういう現象が日常的に起こるような仕掛けをオフィスに作り込んでいく。

こうなってくると、なんだかもはや不動産屋ではなくなってるように感じます(笑

(石田)

 

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次世代の働き方とオフィスを考える

次世代の働き方とオフィスを考える_1

次世代の働き方とオフィスを考える

 

少しサボってましたが、ブログまた再開します。
今年のブログのテーマは、「次世代の働き方とオフィスを考える」でいきたいと思います。
(写真は年末の福井のカフェでの年末カウントダウンの様子です)
福井カウントダウン2次世代オフィスとか働き方の変化などに焦点をあてて、こんな変化やこんな場所が面白いなどの紹介や、変化の背景を考察するなど、書き綴っていきたいと思います。

このテーマは、過去ブログでも何度か触れてきましたし、昨年のイベント「新しい働き方に合った次世代オフィスとは何か?」でもアツくみなさんと語ったことでもあります。

イベントの時に伝えたかったメッセージはこんな感じでした。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

仕事と契約するタイプの人(会社や組織に労働力を提供する関係じゃなく仕事の成果にコミットするタイプの働き方の人)は、快適さ、特に居心地の良さと創造性を刺激される環境を求める傾向にあります。

また、そういう人達は「目標に応じて働く場所、時間、働く相手を自分で選べる」方がモチベートされると言われています。

次世代のオフィスはそんな環境を実現できる仕掛けが満載のバショであるべきだ!

「ネクタイと組織に縛られない働き方にあった、創造的で居心地のいい仕事の場所」
僕らは次世代オフィスをそう定義したいと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

少し抽象的な言葉が多いですが、これらをより具体的に追及すべく、「じゃあ自分たちでもっと
面白い次世代の働き方に合ったオフィスを作っちゃおうよ」ということを今年の会社の目標に掲げました(笑

具体的にはおいおいこのブログでも書いていきますが、気になってるキーワードとしては、例えばよく言われる「シェアリングエコノミー」も、いろんな形が出現して来てるように思います。

カーシェアやシェアハウスのように、物理的なモノやバショをシェアする形態はもはや一般的になっていますが、例えば本格的に仕事をシェアしたり、オフィスの賃料を入居者が管理運営に参加することで、体で払ったりしたらより面白いんじゃないか?いや、さらに入居者同士が自分たちのサービスをブツブツ交換できたらもっと楽しいし、これって税金もかからない新しい経済みたいなことになるんじゃないか?など、妄想が止まらなくなってきます(笑

こういう兆候はすでに自然発生的に始まってたりもしますので、より確信犯的に追及研究してみたいと思っています。

(石田)

 

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オーナーのメンタリティ

まちづくりはビル再生から始まる_80

オーナーのメンタリティ

 

%e3%81%a1%e3%82%83%e3%82%93%e3%81%93%e5%a2%97%e4%ba%95%e5%b1%b1Xmasの夜に書き始めちゃった、ちょっと深いハナシの続き・・。
(ちなみに写真は先日の忘年会で行った「ちゃんこ増位山」さんでの写真です。元稽古部屋のちゃんこ屋さん、強力オススメです笑)

 

 

 

かと思えば、「じゃ、十分に安くてもよければ僕らが投資するので、まず借り上げましょうか?」という話は意外に喜ばれます。投資リターンの計算上は、僕らの利益とリスクプレミアムの分だけ賃料が安くなるので、オーナー自身で回収した方が儲かることは自明なんですが、やはりそういう判断はあまりしない。

現状のまま、確実にお金が入ってくることの方が嬉しいということですよね。何かの経済心理学の本でそういうメンタリティの解説を読んだような気がしますが、やはりこの辺は感情で判断される領域だってことだと思います。

「安くてもよければ借りましょう」だと、要は分かりやすい解決だし、(自分でお金かけるよりは)確実ですよね。もっと儲かるかもしれないけど不確実(そうでもないんですけどね・・)なことよりも、こういう「分かりやすく問題が解決されること」もとても大切なんだってことは、僕らも常に意識しないといけなそうです。

そういえばよく、「鉄の階段はサビる前に塗らないと却ってソンしますよ」とか、「この空調、いい加減更新しないと壊れたらテナント出てっちゃいますよ」みたいな(僕らからすると良心的だと思っていた)提案って、言えば言うほどオーナーを不機嫌にさせてたなあ、と思い出されます。これらも、例え長期的には費用が膨らんでも、日々の賃料収入の範囲でできる小さな補修とかを小まめに提案してあげた方が気分的に受け入れやすいってことですよね。

ちなみに、法人オーナーで専門の担当者がいるような場合は全く違う判断をされます。むしろ予防保全的に修繕して、トラブルを未然に回避したり長期で見て安く済む方が喜ばれます。感情でなく計算で判断するからでしょうね。

オーナーに満足してもらえるサービスを考えるにあたっては、メンタリティの問題はとても重要なファクターだと言えそうです。これについては深遠なテーマなので、また別の機会に掘り下げてみようと思います。

(いったん終わり)

(石田)

 

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Xmasの夜に深いテーマを・・・

まちづくりはビル再生から始まる_79

Xmasの夜に深いテーマを・・

xmas
Xmasの夜ですが、とある件で立ち合いの仕事をしています。。

こういう夜に考える時間があるってのも何かの思し召しなので、ちょっとここのとこ考えていたことをまとめてみたいと思います。
(わざわざXmasに読む話でもないので、お暇な時にでもどうぞ笑)

 

 

Freepikによるデザイン

僕らは普段ビルオーナーのための仕事をしています。もちろん、僕らのフィーの源泉はテナントからの賃料なので、テナント満足も大きな課題なんですが、オーナーって実はどんなことを求めてるんだろう?ってことはブレないように意識しておく必要があると思うワケです。

ビルが満室ならそれでいい人もいるでしょうけど、これまで接してきたオーナーの悩みは結構様々。先日、このシンプルだけど深遠なテーマについて一日社内議論をしていました。

オーナーっていっても属性はいろいろなので、ここは個人で、かつ、いわゆる不動産投資家じゃない人を対象に考えてみます。

個人オーナーの多くは親世代が建てたビルを相続、又はこれから相続する人ですよね。人の死は必ず実現するので、この相続問題は必ず抱えてます。でもそれって納税のことだけじゃなくて、大きな資産がそのビルだけだった場合、そう分けるか?とか、そういったことも問題になるし、「そもそも建替え?」「直すとして、いついくらどこにかければ?」みたいなことも漠然と、でも大きな問題を感じているように思います。これは、要は「将来に対する(漠とした)不安」ということですよね。

一方で、主な収入源を賃料収入であるオーナーは、やっぱりテナントが埋まっててくれないと困る、というか、空室があるとむしろ損してるような気にさえさせられていつも気になっちゃう人が多いです。「うちは借金もないし、安く埋めるくらいなら空いててもOK」って羨ましい人もいらっしゃいますが、本業があってビルは副収入の人に限られます。

この「キャッシュフローが維持されること」も大きなテーマ。

でも不思議なのは、金のタマゴであるビルに追加投資をかけて賃料上げようとか、埋まらないなら改修しようとか、こういう話を好む人はほとんどいません。「テナントが入ってくれればエントランス改修してもいいんだけど」的な話はもう何十回も繰り返されてきましたが、「入居促進のために前もって改修しよう」という話に対してはホント渋い顔をされます。「先にキャッシュが出ていくことが本能的にイヤ」なんだと最近は理解していますが、この矛盾は今後も抱えていくオーナーが多そうです。(つづく)

(石田)

 

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「実は」センスがよかったハナシ・・・

まちづくりはビル再生から始まる_78

「実は」センスがよかったハナシ・・

 

前回、「センシュアスシティ@福井ナイト」というreal local 福井による主催イベントのことを書きましたが、実はセンシュアスシティの調査結果では福井はあまりいいランキングではありません。

よく北陸ってことで金沢と比べられる(金沢の人は気にもしてないかもw)んですが、金沢は何と地方都市中1位、全国でも8位の大健闘。

確かに、艶っぽい街並みが残っていたり、採れる食材は同じはずなのに料理人のクオリティが高かったり、街の名前を江戸時代の呼び名に戻したり、悔しいけど金沢やっぱりイロっぽいいい街です。

今回のイベントでは金沢からのゲスト小津さんに来てもらっていることもあり、福井との比較って話にもなることはわかっていたので、実はイベント前にゲストの人たちを福井のあちこちに連れまわしました笑

僕らが再生させてるビル・SNACKLANDから始まり、新しいコミュニティの学びの場としてDIYリノベしたビル・フラット、工芸・モノづくりがテーマの再生ビル・クラフトビレッジなどのリノベ物件事例。

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朝倉家時代から続く超老舗の醤油・麹屋さんの国島清平商店や、かつて高級料亭街だった浜町、桜並木が続く足羽川、福井の街並みが一望できる足羽山まで。

いろいろとレンタル自転車で走り回ってもらいました。

足羽山にはとてもセクシーなカフェ・ASUWAYAMAができたので、官能視点からもここは反応してもらえるはず!と思い、電動チャリでもヒイヒイいいながら山道を登っていただいたワケです笑

そこには素晴らしいビューとステキな空間が。

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ちなみに夜はこんな感じだそうです。

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いろいろ写真撮ってたらお店の広報の方と店長さんに声かけていただいたり。

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%e8%b6%b3%e7%be%bd%e5%b1%b1%ef%bc%93こういう場所と楽しい出会いがあると一気に官能度増しますよね。

同行してもらったゲストの方々曰く、

「福井って、実はセンスのあるいい場所たくさんあるよね」

でも、嬉しい反面、「実は」ってところがポイントな気がします。

外の人に知られてない。地元からの発信の努力が足りてないってことなので。

 

もっと演出も含めてアピールしないとなと思わされました。その前に、住んでる人や関わってる自分たちがもっと地元のことを楽しんで好きにならないと。

reallocal福井ではそんな気持ちの入った記事が満載です。

よかったらどうぞ!

(石田)

 

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センシュアスシティ@福井ナイト

まちづくりはビル再生から始まる_77

センシュアスシティ@福井ナイト

 

先日、福井の再生ビルSNACKLAND(スナックランド)で、「センシュアスシティ@福井ナイト」というreal local 福井による初主催イベントが開催されました。

real localとは、地方R不動産から始まった地域情報発信メディアです。その地域が気になる外の人にリアルな情報を届けるというのが使命の媒体です。この中の「real local福井」をSNACKLAND再生を行っている株式会社舎家(シャケ。石田もメンバーです)が担当しています。

SNACKLANDは福井駅前のネオン街の一角にあって、正式ビル名はニシワキビルといいます。かつてスナックビルだったのでSNACKLANDとして地元メンバーと再生させているところです。
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かつてこのブログでもご紹介した「官能都市/センシュアスシティ」を上梓した島原さんを始め、金沢R不動産の小津さん、リノベーションスクール@福井のユニットマスターだった平松さんと自分の4人で福井を官能度指標で斬るセッショントーク。後半は福井在住のUIターンの人たちにも登壇してもらってのクロストークでした。

都市を官能度指標で斬るというオリジナルな都市評価レポート『センシュアス・シティ〔官能都市〕』はとても話題を呼んでいますが、面白いのはその街に住んでいる人がどういう行動をしているのか、そのことをどう思っているのかを指標化した点です。

例えば、「商店街や飲食店から美味しそうな匂いが漂ってきた」「公園や路上で演奏やパフォーマンスしている人を見た」ことで住人が街の楽しさを感じてているかどうかを測ったり、「カフェやバーで1人で自分だけの時間を楽しんだ」経験が日常化している「匿名性」を街の魅力のひとつとして捉えたりしています。中には「路上でキスをした」「ナンパした、された」などキワドい項目もあるのですが、刺激的な街にはロマンスが欠かせないという意味ではナットクです笑

これも以前ブログで書きましたが、とある指標で「幸福度No1」と言われているのに他の調査結果では「住みたい県47位(ビリ)」といった矛盾を抱えるわが福井県。。

これってどういう切り口でものを見るかで全然結果が変わるって典型的な例ですよね。

センシュアスシティの根底にある「魅力的な都市は、数字だけで表せない官能性や情緒に満ちている。」という思想は、デジタルな情報に惑わされずに自分の住んでいるところを楽しむ術を提示してくれているようにも感じます。

そういう目で見ると福井は宝の山だな~。

センシュアスシティについては、こちらをご一読ください!

HOME’S 総研 [調査研究レポート] Sensuous City[官能都市]
http://www.homes.co.jp/souken/report/201509/

(石田)

 

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