ボロッボロマンションの再生物語1

次世代の働き方とオフィスを考える_11

ボロッボロマンションの再生物語1

 

久しぶりに不動産再生の話を。

ボロMS1横浜駅から数駅の住宅街にそのマンションはあります。駅ゼロ分で立地は最高。でも建物の状態は最悪でした。

一部剥がれ落ちている外壁。あちこち剥げている塗装。屋上防水の状態も悪く何度となく漏水していて、おまけに排水管のトラブルによる水被害も。赤水もたっぷり出ます。。

このマンション、元々の地主さんが建てて一部分譲、ご自身もペントハウスに住んでいたのですが、2011年の大震災の時に「もうダメかと思うくらい揺れた。コワかった!」という事情で、仲間内数社で地主さん持分約2/3を買わせてもらったものです。

いわゆる「プロもドン引き」の不動産はこれまでもいくつも見てきましたが、「こりゃあ難易度Aだねぇ」と言いあいながら物件調査をしていたのを覚えています。

このマンションの場合、元地主さんが大半を持っていたこともあり、管理組合が存在しません。清掃やEVメンテのための管理費徴収はあったのですが、設備修繕などは元地主さんが管理費をやり繰り(恐らく自腹でも出していた)して捻出。よって修繕積立金もゼロでした。

ボロMS3結果としてほとんどの設備が更新されずだましだまし使われていたために、買った値段は安くても、負の遺産付きのマイナススタートの物件だったのです。

ここから約5年にわたりこのマンションの再生を手掛けることになったのですが、元地主も見捨てたそのマンションのどこに僕らは勝機を見つけたのか?

まず幸いなことに、建物の状態がかなり悪いにもかかわらず駅ゼロ分の好立地のおかげで持分の半分以上は貸せていました。空き部屋の内装も古いまま、お風呂も懐かしのバランス窯といった挑戦的なものでしたが、「賃料さえ間違わなければ立地力で貸せる」と踏んだ僕らは、貸せるミニマムの補修だけで収支計画をハジいてみました。

すると、周辺相場の2/3程度で募集しても相当なキャッシュフローがあることがわかり、「実は当面持ち続けている分には全然困らない、どころかチャリンチャリン儲かる」物件だと判断。長期戦で再生させる方針にしました。
(石田)

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政府の事業所統計を詳しく見てみた

次世代の働き方とオフィスを考える_10

政府の事業所統計を詳しく見てみた

 

前回の話を書いていた時にちょっと調べていた統計が面白かったので、もう少し詳しく見ていました。

政府事業所統計総務省統計局のH26年調査によれば、全国の民営(法人、個人事業)事業所数は約578万。そのうち個人事業は約210万です。1/3以上は個人事業なので、これはアメリカで33%って言われてる割合と同じかそれ以上。

全事業所数に対して4人以下の小規模事業所は58%。ちなみに10年前の統計では61%でしたので、単純に少人数で始めるベンチャーが増えてるってことでもないようですが、これは恐らく始める人よりやめちゃう人の方が多いってことなんでしょうね、きっと。

視点を変えて、都市別にどの産業の事業所が多いかって統計も出てるんですが、IT系(情報通信業)を見ると、千代田区の8.4%(2,863事業所)を頭に、渋谷区、港区、新宿区、中央区と上位5位がすべて東京の都心部です。まあ実感としてわからなくもないです。でも同じIT系でも、従業者の数の割合でいうと品川区が18.1%(74,500人)もの人が働いてることを考えると、品川にはIT大手(NTT系ですかね?)が多いことがわかります。ちなみに港区17.8%、渋谷区15.1%なので、千代田区なんかは比較的小さめなIT事業所が多いのかなって想像したりするとなかなか面白いです。

一方で、港区の産業別事業所数で一番割合が高いのは卸・小売(21.0%)、宿泊・飲食(16.0%)学術・専門・技術サービス(12.6%)、不動産(8.5%)なので(この割合は渋谷区でもおよそ同じ)、他と比べて割合が高いってことで決してIT事業所ばっかりが多いってことでもありません。

ちなみに、全産業に対して製造業の事業所数の割合が最も高いのは新潟県燕市(35.4%)で、僕の地元の福井県鯖江市が全国5位(29.9%)です。(これはこれですごい笑)

産業別に従業者数の男女比も出ていました。最も女性の従業者数割合が高いのが医療・福祉(73.6%)、次いで宿泊・飲食(59.3%)。逆に女性割合が最も低いのは電気・ガスなどのエネルギー系(6.0%)で、IT系がその次(14.0%)でした。IT系の女性比が低いのはなんだか意外ですよね。もっと多いかと思ってました。

中小ビルのテナント募集をやっていて、場所によって「渋谷はIT」「浜松町・田町は地方の営業所」が多いなとか、漠然と思っていましたが、数字で見るとまた違って見えてきますね。

想像ですが、IT系は新規参入や成長による移転、なんてニーズが多くて、結果テナント募集の商談が多のかなって思います。

こういうの、新規開業事業所に絞って調べたりするともっと面白い結果になりそうな。。また時間あるときやってみます。
(石田

 

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シェアオフィスの会社評価が2兆円!な時代

次世代の働き方とオフィスを考える_9

シェアオフィスの会社評価が2兆円!な時代

 

WeWorkってシェアオフィスを展開する会社の企業価値が2兆円!って記事が出てましたね。ここにソフトバンクが大規模出資するかも?だそうです。
ベンチャーIT系のように無限にスケールするビジネスモデルでもないのに、そんなトンデもない値段がつくのはなんでだ?といろいろな人がいろいろな解説をしてるのが面白いです。

まあ、ここにはいろんな理由もリクツもありそうなので、ここではナゼ?は置いといて、とある人が解説していたアメリカの働く環境についての話が面白かったのでそのことについて少し。
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なんでも、アメリカの事業所のうち33%は個人事業主で、これが40%にまで増加する予測があるんだとか。これってすごいことですよね。4割の人が雇われない働き方をしているってことなので。

こういう事業背景がWeWorkの成長の根拠にもなっているようです。

日本でも、東京には事業所数が約72万か所あるらしいんですが、そのうち58%は4人以下だってことです。10人未満にまで広げると何と78%にまでなります。
東京都統計年鑑 平成26年

ここのところ、大きなオフィスビルがどんどん建設されて「オフィス不要がまた来る!?」って話も聞こえてきますが、事業所単位の数で言うと圧倒的に中小規模、むしろ極小サイズのオフィスに需要があるわけですよね。

アメリカの実情を重ねて考えると、この流れはむしろ加速するってことになりそうです。

実際、僕らが普段テナント募集している中小築古ビルにもちゃんと十分な需要がありますし、「2、3社シェアで同居してもいいですか?」って相談ももう珍しくなくなってます。

一方で、これだけオフィス物件が好調で在庫が少なくなっているのに、いまだに空室で困ってる物件もたくさんある現実も。

これまで何度も書いてきたように、場所に求めるものってハードもソフトも質が高くなってきてるのに、出てる物件は昔のまま変わってないものばかりなので、そこには大きなミスマッチがあるように感じます。
(石田)

 

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青山裏路地に残る昭和なアパート

次世代の働き方とオフィスを考える_8

青山裏路地に残る昭和なアパート

 

青山の築古アパートを見てきました。

大通りから一本、さらに私道を入った先にこっそり佇む、昭和感が漂う建物です。

青山3ここにはすでに建て替えの計画があって、1,2年の間には取り壊されるということなのですが、それまでの間、何か暫定的な活用ができないか?というお題です。

駅からも近いし、なんといっても青山なのでいろんな妄想が湧いてきますが、何かと成約もあります。

 

取壊しが決まったらすぐ撤退できること、なのでいわゆる転貸借はNG。それといわゆる民泊も現時点ではグレーなのでNG。都心とはいえ周囲はひっそりしているので近隣に迷惑になることもダメです。

青山1所有者の方は、「いやー、とにかくボロなのでびっくりしないでくださいよ」と前振りしつつ中を見せてもらいました。

確かに外観はかなり年代を感じさせますが、中に入った僕らの反応は「全然キレイじゃないですか!まるで問題ないですよ」

 

青山2所有者「だって空調もないし、トイレも便器がないんですよ」
僕ら「そんなのつければいいし、壁や床が汚れてるのも掃除して塗装すれば問題になりませんよ」

所有者「この部屋は特にひどくて、前の入居者が荷物そのままで出ちゃってて」
僕ら「片付ければいいだけです笑」

 

青山5とまあ、こんなやり取りをしつつ6室を順番にご見学。

旧耐震ながらRC3階建てなので、木造にありがちな建物自体の傾きや床が腐っているなんてこともなく、表装だけで使えてしまうことが判明。ココで僕らのテンションはMAXです(笑

 

使用上の制約はあるものの、ここでは先日書いた時間貸し会議室などの一時的なビジネス用途で活用することを考えています。

一部の住宅設備は使えるし、本当は民泊できると最高の場所なんですけどね。そこは言っても仕方ないということで。

今回もそうでしたが、「こんなの貸せるわけない」と放置されてる物件の何と多いことか!

そういう「物件が泣いている」状態をどうにかするのも僕らの得意分野です。

僕らを待ってる「泣いている物件」の相談、お待ちしてます!(笑

(石田)

 

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面白いオフィスを作ろう!

次世代の働き方とオフィスを考える_7

面白いオフィスを作ろう!

 

「自分たちでもっと面白い次世代の働き方に合ったオフィスを作っちゃおう」って話の続きです。

すでに西麻布に候補物件がありまして、今日もリノベーションプランについて打合せしていました。

TROC2「賃料を体(入居者がやってくれるサービス)で払える」とか、
「入居者同士が自分たちのサービスをブツブツ交換できたら楽しい」とか、
「復職ママさん達を施設側で契約して、入居者の人たちのマンパワー不足を補う仕事を請けてもらう、というのもアリだよね」
などなどのソフトについては引き続き妄想含めて膨らませていますが、それを納めるハード(場所)もふさわしいモノにしたいので、今回はリノベ工事で有名なルーヴィスさんと共同でやることにしました。

%e3%82%bd%e3%83%a9%e3%83%a8%e3%82%acで、西麻布の物件ですが、去年ルーフトップヨガとアート展示イベント(ヤドカリトーキョーVol.17)をやったビルです。

屋上と交差点に面した窓からの眺めがなんとも言えないビルで、そこにホレこんで結構なわがままをオーナーさんに聞いてもらって実現の運びになってます。

 

TROC1詳細はもうすぐお知らせできると思いますが、今日は少しだけ。

4~6人くらい用のミニオフィスと、シェアで使えるラウンジ&キッチン、もちろん自慢の屋上も開放!

 
4月中旬には現地お披露目兼ねたイベントもやる予定なので、ココでこんなことしたい!とかアイデアあればぜひ。妄想歓迎です笑

(石田)

 

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スペースの流動性を高める

次世代の働き方とオフィスを考える_6

スペースの流動性をより高める

前回も書いた、「カフェと貸し会議室の間の次世代の働き方」について、もう少し妄想を膨らませてみようと思います。

SPACEE(スペーシー)を未体験の人は、ぜひ一度利用してみてください(笑

まず使い勝手がすごくいいです。「現在地付近」「〇〇駅」などでスマホで検索すると、予約可能なMTG場所がズラズラ出てきて、その場で予約を入れると支払いもクレジットカード決済で終了。後は行くだけです。
会議室
小さいMTG場所も多いので、値段も1時間500円からとかまさにカフェ感覚。

時間帯別に料金が設定されているので、日中の利用が多い時より早朝、夜の方が安かったりします。この辺は場所の運営者サイドの気持ちを汲んでるんでしょうね。
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ここで、運営者サイドの頭に切り替えて考えてみると、いろいろな可能性が見えてきます。

すでにレンタルスペースとして運営している場所はもちろん、自分の会社の会議室でも空いてる時間に他の人に利用してもらうとか、場合によっては長期でヤドカリしてもらうとか、面白い場所の活用の可能性が広がりそうです。

聞いてみると、実際に借りてるオフィスの一角をSPACEEで運用してる人もいるそうです。もちろん、物件の貸主との取り決めのこともあれば、会社内に他人を入れることにはセキュリティ上の問題も考慮しないといけないですが、状況が許せばこれもスペースの流動性をより高めるという意味では次世代オフィスのひとつの形かもしれません。

さらに、物件オーナーが空室にテナント募集をしている間とか、稼働が高い場所ならむしろ貸し会議ビジネスを始めちゃうって方向で考えれば空室対策にも有効そうです。

まあ、既にある貸し会議室事業者も、もともとは空室対策や取壊しまでの暫定利用として伸びてきたわけですから、この辺りはそもそも相性がいいワケですよね。

ただしこの場合、机イス、ホワイトボードにWifiを用意するところまではできても、鍵渡しの立ち会いとか使用後の清掃などのオペレーションの問題があってそうそう気軽には手を出せないって問題を乗り越えないと現実感が出てきませんよね。

でも最近は、ネットで操作できる電子ロックがあったり、AirBnBの清掃を請ける専門業者も出てきたりしていますので、解決はもうほぼ見えている状況です。

なんかとてつもない可能性があるような!
とりあえず今日のところは妄想でした。
多分この話題はまた続きます(笑
(石田)

 

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次世代を感じさせる貸し会議室サービス

次世代の働き方とオフィスを考える_5

次世代を感じる貸し会議室サービス

次世代感を感じるサービスのお話を少し。

最近、SPACEE(スペーシー)という会議室をネット予約できるサイトを運営する会社さんと会いました。

SPACEE TOP

SPACEE TOP

それだけ聞くと特段新しくも次世代な感じもしないんですが、これまで貸し会議室を貸している事業者はたくさんいましたけど、ポータルっぽいサイトってちゃんと使い勝手のいいモノあまりなかったですよね。

それに、ちょっとした2,3人の打合せでも使える、「カフェの代わり」になるような貸し会議室ってほとんどなくて、僕もよく外での打合せにはカフェを使ってまして、仕事や打ち合わせで使えるカフェを探索できるアプリなんかを愛用しています(笑

今でも貸し会議室ってたくさんありますけど、セミナーやイベント向けの大きめのものが多くて、しかも借りるのにもちょっと手間が多い感じで、カフェの替わりに気軽に、というのはの難しいものが多いですよね。

一方で、コンセントとWifiがある「仕事のできるカフェ」で主に仕事してる人や、MTG、面接やってる仕事人も当たり前の光景になっています。

この、「カフェと貸し会議室の間」に次世代的な働き方があるんじゃないか?そんなことをSPACEEの人と話していました。

まあ、まだまだアイデアレベルですが、ちょっとココ面白そうなので深く考えてみようかと。
(石田)

 

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“ツケリノベ”始めます!

次世代の働き方とオフィスを考える_4

“ツケリノベ”始めます

“ツケリノベ”始めます。
「ツケリノベ」は、テナント成約前に工事費をかけることに慎重なオーナーさんのための「成約してから工事費を払える、満室保証型の空室対策リノベーション」です。

以前も書きましたが、カフェやギャラリーのような個性的だけど居心地のいい内装のオフィスってホントに少ないので成約スピードが速いんです。

P1390082なので、古くて小さいビルがひしめき合ってる中で、他と競争せず、賃料アップも可能なそういう改装をオーナーさんによく提案するんですが、実はなかなか話が進みません。

「テナントが決まってもないのに先に工事費かけるのって・・・」
「お金かけても決まる保証なんてないでしょ?」

何年もたくさんのオーナーさんから同じセリフを言われ、そこで止まる物件がたくさんありました。

そこで、
「僕らが先に工事して、テナント成約させてから払ってもらえばいいのでは?」
とあるきっかけでそんな話が持ち上がり、面白いからやってみることにしました(笑

題して「ツケリノベ」。

P1400005工事代金はツケにしてもらい、僕らがめでたくテナント成約させたら工事費をお支払いいただこうって単純な仕組みです。

普段やらせてもらってる空室対策(リーシングマネジメント)の実績・経験から、個性派オフィスにした場合、問合せ数が以前の10倍以上になったり、過去半年で内見が3件から1か月で22件に急増したり(中には4番手まで申し込みが集中した物件も!)と効果はとても顕著です。

これだけ効果が見込めることをご説明しても、やはりオーナーさんは慎重な人が多いですよね。「だったら」ということでこの「ツケ(払いの)リノベ」を使ってもらおう!という企画です。

1.人気が出る、貸せる内装に当社が改修
(この段階ではお金はいりません)

2.当社で空室対策
(募集・広報を一括してとりまとめ)

3.
成約したら、工事費と成約報酬をお支払い

流れはいたって単純です(笑

「お金かけても決まる保証なんてないでしょ?」と足踏みされてるオーナーさん、ぜひご相談ください。

(石田)

 

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こだわりのブルックリンスタイル

次世代の働き方とオフィスを考える_3

こだわりのブルックリンスタイル

TCUBE_STUDIO AO

TCUBE_STUDIO AO

当社のお取引先で、撮影スタジオを持っている会社さん、以前にも書きましたよね。社長自身もカメラマンであるこちらの会社も、またユニークな働き方をしています。

この会社が昨年ビル内に拡張移転したんですが、この新オフィスとてもカッコいいんです。(僕らで工事のとりまとめをさせてもらいました。)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「壁も白。でも施工の精度より質感の方が大事。」
「ビニールクロスは論外だけど、白ならいい、んじゃないんですよ」
「ストロボの反射のときチョット色が混ざるとか光沢があるのは邪魔でね」
「施工精度より、質感、空間の雰囲気の方がダイジ」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

こういう深くいい話をしてくださった社長が今回こだわったのは、ブルックリンスタイルのスチールパーテーション。

撮影 (有)ティキューブ

撮影 (有)ティキューブ

床フローリングなどへのこだわりもこれまで同様なんですが、今回はこのパーテーションのフレームの太さや質感をとても大事にしています。

最初は工事費を抑えるために「既製品にアイアン塗料塗って仕上げましょう」と提案していたんですが、材質がアルミのものばかりで太くなっちゃうことと、天井までぴったり隙間なく仕上げることができないので、結局工場でイチから作ってもらうことに。

それと、地味ですが注目してほしいのは、天井吊りの空調の位置や配管ルートを工夫して、オフィスに来たお客さんからはほとんど見えないように仕上げています。

まあどこまでこだわるか、の世界なんですが、こういうオフィスの工事もしばらく前からやらせてもらっています。

これまでのような壁も天井も白い箱に蛍光灯ってオフィスよりも、自分たちの居心地の良さにこだわる人たちが増えてきたからです。

働き方が変わってる人たちは特に働く環境へもこだわりが強いように思います。

(石田)

 

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次世代を考える熱海合宿

次世代の働き方とオフィスを考える_2

次世代を考える熱海合宿

 

ということで、実は正月気分も抜けきらない先日、熱海で温泉の力を借りてアタマを柔らかくして考えてみよう!と合宿MTGを敢行しました(笑

熱海って行かれた人も多いと思いますが、駅の目の前にまず公共の足湯があるんですよね。

もう着いた瞬間にアガります。

足湯「次世代の働き方」「次世代のオフィス」これらを合宿中に形にできるよう詰めるぞ!という意気込みで、2日間打合せ詰めのスケジュールだったのですが、やはり途中当然のように煮詰まりますので、合間にこの足湯にもお世話になって、足だけお湯につかりながらアイデア出ししたりしておりました。

面白かったアイデアとしては、前回書いたような

「入居者が場所の運営管理の一部を担うことで、賃料の一部を体で払ってもいいんじゃないか」とか「自社のサービス同士をブツブツ交換できたら面白い」に加えて、
「将来他の施設も巻き込んで、広域にブツブツ交換できる仕組みを作りたい」
「それって地域通貨のような仕組みになるのか?」
など、妄想が止まらない状態に(笑

一方で、こういうコンセプトに合う対象は、やはり小・個人企業、起業したて、起業準備の人たちだと思います。あるいは子育てなどで一旦退職した復職ママさんとか。

そういう人達は本業以外の会社運営まわりのあれこれ(会計事務とか、資料作ったりなど営業支援系事務など)のマンパワーが思うようにないはず?(きっと。自分もそうでしたので)

だったら、ということで、復職ママさん達を施設側で契約して、入居者の人たちのマンパワー不足を補う仕事を請けてもらう、というのもアリだよねという話に。

実はコレ、とある物件のリノベーションプランを明治大学大学院(新領域創造専攻)の授業でプレゼンテーションしてもらった際に、とある学生から提案されたプランの変形です。
社会に復帰したいママとマンパワー不足のスタートアップがお互いを補完しあう。これも広義のシェアリングエコノミーですよね。
そういう現象が日常的に起こるような仕掛けをオフィスに作り込んでいく。

こうなってくると、なんだかもはや不動産屋ではなくなってるように感じます(笑

(石田)

 

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中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

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