次世代オフィスで相続対策

まちづくりはビル再生から始まる_43

次世代オフィスで相続対策

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次世代オフィスと働き方の変化をテーマにイベントやります!

8/19[金]18:00~  20:00からアフターパーティ
住所:新宿区市谷左内町5 LOWP B1F
入場料(千円程度、1D付)、アフターパーティー付
申し込みはFACEBOOKのイベントページ
またはコチラよりお願いします。

たくさんの会社にオフィスへ入居してもらう仕事をしてきた僕らが、今肌で感じている変化。それは「働き方の変化に応じてオフィスも次世代に生まれ変わろうとしている」です。
当日は、あえて不動産、建築業界ではない、変わった働き方にあったオフィスを追い求めるベンチャー企業や、自分で理想のオフィスを作ってしまった達人など、ユーザーサイドのゲストをお招きして、「次世代オフィスとは何か?」を議論します。

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前回、相続対策プロジェクトをお手伝いしているビルオーナーさんの話を書きましたが、このビルは相続発生後も賃料を稼ぎ続けてもらわないといけない大事な金タマゴを産むニワトリなビルです。

で、耐震補強もしましょうということになったのですが、それだけでは古いビルを「人並み」に直しただけで価値は上がりません。

 

こんな感じで割とマジメにやってますw

こんな感じで割とマジメにやってますw

そこで、「せっかく古くて味も出てきてるんだし、どうせならそれを活かした改修をしましょう」というご提案を。

このビルはオーナーさんが以前から一階で飲食店をやっています。ちょうどビルの改修に合わせてお店も今風に作りかえることになったので、

「ランチ以降ディナー時までの午後の時間は、テナントさんに打合せでも使ってもらえるような場所にしませんか?」

前も書きましたが、カフェとオフィスは相思相愛なんです(笑

それと、このビルはクリエイター系のテナントさんが多く入居していて、半分以上テナントさんが何かと内装改修してしまっています。

「だったら、元の萎えるオフィスっぽい感じに原状回復させる契約も見直して、クリエイター達が自分の好きな内装に変えていいってルールにしましょうよ」
「各階のエレベーターホールとか階段も雰囲気作って、いっそ古さを引き立てましょう」

いろいろ言ってますが、これら全部やっても大したお金はかかりません。
しかも、賃料UPも見込めていいことだらけ。

せっかく次世代オフィスを研究してるんだし、新しい働き方の人たちにとって快適な場所にしていきたいと思ってます。
(石田)

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空室対策技術集Vol4出ました!
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空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
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※始めて読まれる方に
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・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
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元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
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相続対策大作戦

まちづくりはビル再生から始まる_42

相続対策大作戦

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今回は久々に不動産コンサルタント的な話を。

いま、古いクライアントの相続税対策プロジェクトを進めています。
だいたいのシナリオはこんな感じ。

・ビルが建ってる土地の一部を売却したお金で収益物件を購入
・元々のビルは長男に相続
・買った収益物件は他のお子さん2人に区分登記して相続
・元のビルは築古なので耐震補強+もろもろリノベして収益アップ
・土地の売却資金だけでは不足なので戦略的に借入れしてレバレッジかける

本文とは関係ありません。福井の再生中ビルが新聞に掲載されました!

本文とは関係ありません。福井の再生中ビルが新聞に掲載されました!

最初、「いっそ築古のビルを建て替えたい」というオーナーさんの希望もあったのですが、「どう考えても直して使い続ける方がトクです!」と説明して改修することになりました。

だって、建替えの場合は改修の3倍くらいの建築費をかけるだけでなくて、テナントさんに退去してもらう移転費用に建替え中の機会損失(もらえるはずの賃料がもらえなくなる分)を計算すると、4倍くらいのイニシャル費用をかけて、せいぜい賃料は2割増し程度。

「でも借入れすると相続税も安くなるんでしょ?」

よく言われる言葉ですが、確かに相続税「は」安くなります。
でも借金「も」残ります。

4倍の費用をかけても賃料はそんなに伸びず、30年以上かけて返済している間は手に残る現金はむしろ減ってしまう・・。
返済が終わったころには築30年のビルが残る、という計算ではやはり合理性がありません。

今より大きいものが建つとか、お隣の土地を買ってより効率的なものにするとかでなければ、今のビルを直して使い続ける方がよほど経済合理的です。

それと、この手の相談の時にいつも説明するのが、「次の代にどう公平に分けるか」「売って納税資金にあてるモノと、次の代も賃料を稼いでもらうモノとを事業仕分けするべき」「売るモノは売りやすく、稼いでもらうモノはより稼いでもらうように戦略的に投資しましょう」というハナシです。

今回も、「でも古い(いつ建て替えるかわからない)建物にこんなにお金かけるなんて」と、どうしても心理的な抵抗がありましたが、「この先20年は稼いでもらう建物への投資は、ヘタな金融商品買うよりよっぽど利回りがいい」ということを数字で見てもらってようやく納得していただきました。

僕らは新築反対、リノベ至上主義ではありません。
(最近築古物件をイジりすぎて、趣味としても楽しんでやってはいますが笑)
でもきちんと、メンテナンスと価値向上のための建物への投資をすることは、社会損失の回避とともに第一にオーナーさんのトクのためにももっと見直されるべきだと思ってます。

(石田)

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次世代オフィスをカガクする

まちづくりはビル再生から始まる_41

次世代オフィスをカガクする

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会社とネクタイに縛られない自由なワークスタイルに合った次世代のオフィスってどんなんだろう?

P1250151白いだけの壁と天井、機能的だけど萎えるオフィスデスクや白い蛍光灯は少なくともいらないよな。もっとこう、リゾートのカフェにいるときのようなリラックスしつつもアルファ波が出るような環境がほしいよね。

「別にちゃんとオフィスを借りなくてもカフェで十分」

「コンセントと早いWifiがあればそれでいいよね」

オフィスってそのうちいらなくなっちゃうのかも?

クマゴロー仮設OPEN「次世代オフィス」ってちゃんと定義されたものは今のところありません。時には建築的なスペックや一人当たりの生産性などで語られることもあるようですが、ここではそういうことではなく、もっと広い意味で考えてみたいと思います。

オフィスとは働く環境の総称であり、単に壁と天井で区切られた空間である「事務所」を意味しません。そもそもジムショってなんだ?事務をするトコロって聞くだけでとっても萎える言葉・・・。

そもそも会社に一生を捧げなくても、もはや強みのある分野で自力で生きていける時代。むしろ会社員でいることもリスクだってことはとっくに常識です。ダニエル・ピンクも、創造的な仕事を行う場合には「目標に応じて働く場所、時間、働く相手を自分で選べる」方がモチベートされるって言っています。

これらをハード、ソフト面からカガクしてみようと思います。
(石田)

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次世代のオフィスを定義してみたい

まちづくりはビル再生から始まる_40

次世代のオフィスを定義してみたい

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次世代オフィスってなんだろう?

次世代オフィスイメージ 一時のベンチャーブームに限らず、最近では壮年起業家や主婦が自宅でフリーに働くなど、実に様々な働き方が出現しています。服装も自由、勤務時間も場所も自由、会社員でもなく、かといってただのバイトでもないプロフェッショナルがいたり、プロジェクトごとに組む仲間をアメーバのように変化させて仕事の成果を出していく人だっています。

僕らは中小オフィス専門の不動産屋ですが、仕事がらたくさんのこういう新しい働き方の人たちに会います。そして毎日のようにこう言われます。

「何か面白い物件ない?」

そんな人たちと面白い物件たちとの出会いの中で、「そもそも(今までの)オフィスってもういらなくなるんじゃ?」と思ったことがこの本を出そうと思ったきっかけです。

「次世代オフィスとは何か?」「次世代オフィスってどう作ればいいのか?」

日々僕らが感じていることを、自らの考えの整理も兼ねてまとめてみ隊と思います。

仕事と契約するタイプの人(会社や組織に労働力を提供する関係じゃなく仕事の成果にコミットするタイプの働き方の人)は、快適さ、特に居心地の良さと創造性を刺激される環境を求める傾向にあります。

また、そういう人達は「目標に応じて働く場所、時間、働く相手を自分で選べる」方がモチベートされると言われています。

次世代のオフィスはそんな環境を実現できる仕掛けが満載のバショであるべきだ!

「ネクタイと組織に縛られない働き方にあった、創造的で居心地のいい仕事の場所」

僕らは次世代オフィスをそう定義したいと思います。
(石田)

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町内会というもの

まちづくりはビル再生から始まる_39

町内会というもの

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消防団に入ったって話をしましたが、その流れで地元の町内会にも入らせてもらうことになりました。

そう、「入ることになっちゃった」じゃなくて、「入らせてもらうことができた」んです。

これ、当たり前ですがヨソものが気軽に入れるコミュニティじゃないです。
(会の人たちは常にウェルカムって言ってくださいますけど・・・)

IMG_3775
ということで、今年の秋はお神輿担ぎます(笑

今回も、近所の方に紹介していただいて、
「地元も祭りもあるし、ぜひ一緒にやろうよ」

という感じで、誘われた側の感覚としては、

「あんた、大丈夫そうだから仲間に入んなよ」と聞こえました。

これは嬉しいですよね。

ほとんどの人が地元在住。これからも地元で過ごす人たちです。

「ああ、あそこにいる人。住んでるの?」
(いえ、テナントです。すいません。。)

「消防団の大会、こないだだったよね。どうだった?」
(すいません、、負けちゃいました・・)

「奥さんは?子供は?」
(エラいツっこみますね笑。子供はいません・・)

濃い&近い。。遠慮ないけどイヤ味もない。
ま、近所だし飾ってもバレるから自然体なんですね。

「最近、商店会もチェーンが増えちゃって会が成り立ちにくくなってんだよね」
「あそこのお店、近々閉めるらしいよ」

会も終盤になるとこういう話にもなってきます。赤坂らしくやっぱり商店主が多いんですが、個人店じゃないと地元への帰属意識がない(店長もサラリーマンですからね)ので、お互いに仲間って思えないんでしょうね。。

でも、こういう当たり前のコミュニティのありようがまだ東京の都心部でも残ってるってあるイミ感動です(笑
(そういえば、福井の実家の近所ではこんな感じでした。。)

(石田)

 

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スタジオ集積ビル

まちづくりはビル再生から始まる_38

スタジオ集積ビル

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長く賃貸管理させてもらっている青山の小型オフィスビル。ここはなぜかスタジオがたくさん入居してくれています。5フロア中3フロアがスタジオ。写真撮影のところもあれば、芸能界デビューを目指してがんばってる卵たちの練習&撮影のスタジオも。

青山なので、スタジオが入っていてもおかしくはないんですが、1フロア20坪のビルなので、「引いた絵を取りたい」というニーズには応えられませんし、天井高も高くないのでそんなにスタジオ需要があるとは思っていませんでした。

TCUBE_STUDIO AO

TCUBE_STUDIO AO

でも3方窓で「自然光で撮れる」ことがウリになるんだそうです。そういうもんなんですね。。

そのスタジオテナントさんと先日いろいろと話し込んでいました。

そこの内装はホントにステキなんです。

一面白が基調で、これはやはり撮影的に主張しすぎないなどバックとして都合がいいからなんですが、

天井などはラフな仕上げだが・・

天井などはラフな仕上げだが・・

「でもコンセントとか空調とか、邪魔なものは映らないように微妙に位置を考えてるんですよ」
「壁も白。でも施工の精度より質感の方が大事。」
「ビニールクロスは論外だけど、白ならいい、んじゃないんですよ」
「ストロボの反射のときチョット色が混ざるとか光沢があるのは邪魔でね」

プロですね、さすが。

この中で、話が盛り上がったのが、

サッシまわりはモクで加工して細部にこだわっていいます

サッシまわりはモクで加工して細部にこだわっていいます

「施工精度より、質感」というオハナシ。

すごく同意です。

僕らも古いビルをリノベーションする時、隅々までキチっと仕上げようとするとトンデもないことになるんですよ。だったら全部壊して作り直した方が早い、みたいな。

でもカチっとしてノッペリした空間よりも、味になるザラついた塗装とか、途中まで解体して止めてる方が歴史を感じるんならその方がいいよね、とか、古いビルにはそれなりの仕上げ感てあると思います。

「おざなりに電気配線されてりゃいいでしょ、みたいのはNG」
「水回りはむしろ、オシャレは下着からみたいなのを分かってほしい」

ていうような話は最近ようやくわかってきました。

「質感」「空間の雰囲気」

深いなあ。。

(石田)

 

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カフェとオフィスは相思相愛

まちづくりはビル再生から始まる_37

カフェとオフィスは相思相愛

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いま、ビル経営代行を委託されているビルの1階テナントさん(アパレルショップ)から、「カフェに業態転換したいんだけど、大丈夫かな?」と相談されています。

「こ、これは、なんとステキなご相談!」
個人的にはとても前のめりなお話です。

以前も書きましたが、カフェとオフィスはとても親和性が高いんです。

写真:unsprash

写真:unsprash

コンビニもいいけど、ビルの1階がカフェっていいじゃないですか!

打合せにも使えるし、息抜きにも、、って機能的なコトだけじゃなくて、近くの人も今までよりビルにたくさん来てくれますし、建物自体が華やぐってもんです。

でもこれ、いろいろと法規制のハードルや、これまでのビル運営のセオリー的には管理上の問題などをいろいろクリアしなきゃいけないので、後ろ向きなオーナーさんや管理会社が多いんですよね。。

確かに、建築基準法や消防法のクリアは難易度高いし、給排水や換気、周辺からの臭いのクレームとかネズミ・ゴキブリのことなど、管理上の悩ましい問題もたくさんあります。

でも、カフェのあるビルっていいですよね。僕らの想いとして、人が集まるビルはそれだけで価値が高いと思うんですよ。場がオーラを持つっていうか(笑

Cafe

そんなこんなで詳しく話を聞きに行ってみると、パリの街角を思わせるオープンエアなカフェをご計画とのこと。これはさらに前のめりになるでしょ。

「入り口部分のサッシを取り換えてフルオープンにしたい」
雨の侵入の問題とかあるけど、絶対その方が気持ちいい!

「電気容量とかガスとか、設備も増強しないと」
物理的な問題は解決できないことはない!

他にもいろいろ問題あるけど、なんとしても実現させたい旬なハナシでした。

(石田)

 

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人口7万人のアツいまち!

まちづくりはビル再生から始まる_36

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福井の話が続いて恐縮ですが、福井市の隣の鯖江市ってところの話です。

先日福井に行ったついでに、とある目的で友達に鯖市職員の人を紹介してもらいに行ってきました。

鯖江市は人口約7万人なんですが、いま大注目のまちです。

メガネのまち鯖江って言えば聞いたことある人もいると思いますが、それだけじゃないんです。

JK課

つつじ祭り今回訪問の目的は、女子高生のゆるいまちづくりで話題の「JK課」の活動をヒアリングすることで、鯖江市の担当の方を訪ねました。(JK課は総務大臣賞も受賞したそうです)

ちょうど地元のお祭りだったので、JK課のみんなが出店する屋台を訪問。

JK課と地元のパン屋がコラボしたパンを売っていたそうですが、夕方16時に行ったときにはすべて完売。この利益はJK課の活動資金にあてられるんだとか。

ちなみにJK課は鯖江市が公認しているだけで、公金での活動資金はゼロ。お金を使わないでできることを考えたり、地元の有志に協力してもらったり、まちづくりってサークル活動をメンバーみんなが楽しんでる様子でした。

JK課ゴミ拾いハロウィーンには「仮装してゴミを拾おう!」ってイベントを企画してまち中のゴミ拾いをやったそうですが、まちの人たちが加勢してくれて盛り上がったそうです。

ご担当曰く
「いやー、彼女たちがやりたいってことをハタで応援してるだけなんですけどね、なかなか面白いこと思いついてくれます」
「連絡は全部LINEです。最近の子はフェイスブックやんないんで」

とりまとめ役もアタマ若くないとできないすね笑

なんと市長(70才!)もJK課メンバーとはLINEでやりとりしているんだとか。

行政がアタマやわらかいってだけで、こんな面白いことができちゃうんですね。

鯖江市はほかにも、古民家を再生して美大との提携でアートキャンプを実施していたり、その卒業生が鯖江でデザイン会社を企業させるなど移住者も増えてきているそうで、少子化の中人口増加中。

平成の大合併の時、福井市と合併するか、逆の隣の武生市(現えちぜん市)と一緒になるかケンケンガクガクあったそうですが、独自路線行って大正解ですね。

(石田)

 

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福井がアツイっす

まちづくりはビル再生から始まる_35

福井がアツイっす

 

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ここのところ福井駅前の古ビル再生案件のために地元福井に毎月行っています。

以前も書きましたが、福井市は人口26万人の地方都市で、全国で4番目に人の少ない県庁所在地です。

典型的にドーナツ化していて、周辺バイパス沿いに商業集積していて駅前は実に閑散としています。この点、北陸新幹線で沸くオトナリ金沢とはえらい違いです。

福井新栄2 福井新栄 福井サンバでもここ1,2年ほど福井駅前を盛り上げよう!とがんばっている面白い人たちが増えて、それぞれに活動している人たちが横の連携を取るようにもなってきています。

例えば、駅前の空き店舗に、美をテーマにしたお店をオープンさせる活動をやっている「美のまち福井」は、昨年31店舗も新規店オープンをプロデュースしましした。

おかげで以前の寂しい感じがずいぶんなくなりました。
他にも、戦後のドヤ街跡から続く「新栄商店街」の中の何店舗かが連携して、駐車場で休日にイベントやったり。

ただの駐車場だと何の魅力もないですが、青空店舗や屋台が出たりすると、途端に楽しい雰囲気に。

GWも商店街が力を入れたイベントをやっていました。今年は浅草のサンバチームを招いて駅前を練り歩いたんですが、僕も関わっている再生ビルのカフェ前までわざわざ寄ってくれました。

実は、イベントの主催の人にお願いしたら「お店の前までまわるよ。任せとき!」とコース変更して来てくれたんです。商店会長も応援に来てくれたり、他のイベントやってる人たち同士がお互いのところを盛り上げに行ったり。

福井は人口が少ない反面、とても人の距離感が近くて都会だと見るだけに終わるイベントも、自分事にできてしまうところが素晴らしい(笑

福異人BBQ 福井妄想BBQ6月には、こうした駅前盛り上げ系な人たちが100人以上も集まって大BBQ大会が開催されました。

このBBQ、地元新聞にも掲載されるほどの熱狂ぶり。

全員が「次はこんなことやりたい」ってアイデアを持ち寄って発表することが参加の条件?で、たった数時間で会いたかった人に会えたり、次のたくらみの話で盛り上がったりと、とても充実したBBQでした。(おかげで飲んでばかりで肉全然食べ忘れてた・・)

こういう雰囲気が醸成されるのって大事ですよね。

あちこちの地方都市行っていて思うのですが、住んでいる人たちが地元を楽しんでる雰囲気が、まちの魅力を作ってるんだとつくづく感じます。

だって楽しそうだと仲間に入りたいって思いますよね?

急に観光客増やそうってナントカ記念館作ったり、デカいお店作るよりよっぽどステキだし、おカネかけずに自分たちも楽しめます。

高校卒業して東京出て以来、地元福井で新しい友達ってほぼできませんでしたが、この1年半で100人以上も知合いできてホント楽しんでます(笑
(でもやっぱり福井でも悪いことはつくづくできないよな~)

(石田)

 

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西麻布交差点にアートギャラリーがオープン

昨日は、先日ご入居のお手伝いをさせていただいたアートギャラリー、「SNOW contemporary」さんのオープニングでした。

snowcontemporary

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西麻布交差点の有名カフェが入るビルの4階で大変わかりやすい立地です。
六本木界隈は森美術館を始め、国立新美術館、21_21 DESIGN SIGHTなど、アート、デザイン系の施設が多く集まるエリアなので、回遊性もありアート好きの人なら歩いて回れる最高に楽しいエリアです。
オープニングは、2ヵ月にわたりグループ展が開かれています。
vol.1は具象的、vol.2はより前衛的な展示になるとのこと。現在展示中の作品は平面作品や彫刻、陶芸作品等で、国際色豊かな作家陣の個性がよく見えてギャラリーの特徴がよくわかる展示となっています。

 

 

 

【vol.1】
会期/ 2016年6月3日(金) – 7月2日(土)
作家:飯沼英樹、金理有、ジャンボスズキ、SWOON、ヒシャム・アキラ・バルーチャ、日野之彦

【vol.2】
会期/ 2016年7月8日(金) – 8月6日(土)
作家:ALIMO、伊東篤宏、オフ-二ブロール、河口龍夫、竹内公太、山川冬樹

開廊時間 : 火曜 – 土曜 11:00 – 19:00 (月・日・祝日 休廊)

ぜひ一度足を運んでみては?

http://snowcontemporary.com/

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