ボロッボロマンションの再生物語4

次世代の働き方とオフィスを考える_24

ボロッボロマンションの再生物語4

空き部屋が満室になったところでさらなる健全化策に取り組んだ僕ら。

家賃の長期滞納者の解決と、管理費を管理費を長期滞納している人への対策です。

家賃滞納の件は案外簡単でした。滞納ってほとんどの場合、ちゃんと督促してなくて相手も甘えてるだけって場合が多いんですよね。管理会社もたまに電話するだけで、支払日の約束を書面でとるとか、その後ちゃんと期日に確認して連絡するとか、そういう基本的な対応してると、まあほとんどの人が「払わなきゃ」って思ってくれます。今回のケースはもう少しいろいろ入り組んだ問題もあったので弁護士さんに出てもらいましたが、それでも裁判まで行かずにちゃんと解決してくれました。

でも、対応は長期になるほど相手の支払い能力の限界を超えるので、余計解決できなくなることが多いし、意図的に払わないツワモノもいたりもするので、やはり最初の支払い遅延の時にきちんと対応することが王道ですよ。

201 IMG_6004もう一方の管理費を管理組合に対して滞納していた人についてです。こちらは少し大変でした。何故かというと、実はその方がすでに亡くなっていたからです。ていうか、なんでそれ今まで報告してなかったんだよ管理会社!っていう話ですが、まあそれはともかく現実に諸々の手続きが必要で苦労しました。

まず通常の管理滞納の場合、どうしても払ってくれない場合は「お部屋の区分所有権を売って払え」って裁判を起こすことが可能です。でもその方は亡くなってますし、お部屋の荷物もそのままなので、まずはそれを相続するべき人がいないかどうかを調べる必要があります。この件も弁護士さんに住民票や戸籍などを調査してもらった結果、全く身寄りがない方だったことが判明。これまで宅建の勉強などでは「相続する人がいない場合は財産は国庫に帰属する」って習ってましたが、これ、自動的に所有権が国に移動するわけじゃないんです。

僕らのケースでは裁判所に「財産管理人の選定をしてほしい」と願い出ました。具体的には裁判所が指定した弁護士さんが亡くなった方の財産管理人になり、残った財産(この場合お部屋の権利とお部屋に残された通帳の残額など)を売却処分してそのお金を国庫に納めるっていう手続きになります。

財産管理人が指定されると、所有財産の調査・特定から始めるので結構な時間が。僕らは「そのお部屋、どうせならこちらで買い取りますよ」とコンタクトしたのですが、当然こちらの言い値で売ってくれるわけではなく、「競売による売却」か、「十分に正当と思われる価格」での譲渡ってことになります。実は財産管理人もできるだけとっとと終わらせたいので、時間のかかる競売より、正当価格での任意売却で進める人が多いようですが、「正当な価格」を決めるのにコレマタいろいろ周辺業者にヒアリングしたりなどで時間がかかりました。

結果、裁判所に僕ら(と言うか管理組合)が申し立てしてから約1年たってようやく亡くなった方のお部屋が僕らに売却され、その売却代金から財産管理人の報酬を差し引かれ、滞納分の管理費が払われ、残りのお金が国庫に納められましたとさ。

この正当な価格って、いろいろなはじき方があると思うんですが、僕らが別の弁護士さんに聞いてみたら、「財産管理人の報酬と、申し立てられた債務(管理費)を足して少し残りが出るような価格を設定して売却に応じたんだよきっと」ということでした。なるほどね(笑

(石田)

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ボロッボロマンションの再生物語3

次世代の働き方とオフィスを考える_23

ボロッボロマンションの再生物語3

 

しばらく飛びましたが「ボロッボロマンションの再生物語2」の続きです。

横浜ブルーラインの駅前にありながら最悪の状態のまま買い受けることになったボロマンション。一部剥がれ落ちている外壁。屋上防水の状態も悪く何度となく漏水、赤水もたっぷり出ます。。

まずは保険をかけ、他の区分所有者と管理組合を作るとことから始め、リノベ、建て替えを両にらみでとりあえず修繕積立金を積み立てる作戦に出た僕ら。ようやく「マトモなマンション運営ができる(かもしれない)」土壌が整いました。

 

大地震の後に買ったこの物件は、相場が低かったうえにプロも腰が引けるほど状態が悪かったので十分に安く買えたのですが、さすがにそのまんまではいかに安くても貸せません。

201_2 IMG_5940 IMG_5939そこで最低限、給湯機やトイレなどの設備、表装をやり替え、さらに相場より安く入居者を募集することにしました。将来建替えるかもしれないので、定借を条件にしたため十分に安くする必要があったのですが、意外に部屋はすぐ埋まりました。駅前で1LDK5万円切ってるので確かに目を引く安さではありましたが、横浜市は生活保護の家賃上限がもっと高く設定されていたので、生活保護の人でもOKならそう苦労しなかったわけです。

さらに空いたまま放置されていた駐車場も周辺より安く募集。こちらは柱などの配置の関係で小型車しか停められず当初反応が悪かったのですが、貸しにくい区画をバイク置き場として再募集したところ案外好評でほどなく満車に。

この状態で実は買値に対して約30%もの賃料収入が確定。「最悪4年持ってれば原価全部回収できるね」と、本当に僕らはリノベ再生でも建て替え推進でもじっくり時間をかけて取り組むことが可能になったわけです。

賃貸促進と並行して取り組んだのは、さらなる賃貸運営の健全化策です。実は僕らが購入した時点で、長期家賃滞納者がいました。それと、他の区分所有区画で長期管理費滞納者もいました。これらを是正しないと将来の出口(売却or建替え)の際に問題になるからです。

(石田)

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クソだなあと思う建築行政の話

次世代の働き方とオフィスを考える_22

クソだなあと思う建築行政の話

 

うんち画像クソだなあ、と思う建築行政の話です。
言葉遣いが悪くてすみません。

いま、とあるビルのテナント募集をしているんですが、その過程で担当行政の建築課に相談に行きました。

そのビルは新築当時、下が飲食店舗、上が事務所ってよくあるケースなんですが、飲食店舗部分に事務所テナントさんが入居していました。ここを改めて飲食業可で募集しようと思い、念のためにとお役所へ確認に行った次第です。

で、言われたことは、「新築時がどうでも、現状いま事務所で使ってるなら、飲食にする時は用途変更の建築確認が必要」です。「あ、えーと、元々飲食店舗で検査済証も出てるんですよ?」僕が無知なだけかもしれませんが、コレってダメなんですってね。

あまり詳しくない方のためにもう少し解説すると、

・新築当時の用途(事務所とか物販とか飲食とか)を変更するには建築確認が必要

・ちなみに同じ「店舗」でも飲食と物販は違う用途

・事務所は「特定用途」にならないので、飲食店舗部分に入居させてもOK

・でも一度事務所で使っちゃったら、再度飲食にする時は用途変更の確認申請が必要

ということです。なんじゃそりゃ。

建築士の先生方にはジョーシキなのかもしれませんが、長くビル運営やってる自分も知りませんでした。

用途変更の建築確認を普通に出せばいいじゃんか、という意見もありそうですが、実はこれがまた結構メンドウな話でして、書類上の提出だけの形式的なモノではなく、「新築時から現在までの法律改正を全部遡って直せ」というアリガタイお告げをもらうことになります。

例えば、エレベータの基準が大きく変わっているので事実上入れ替えなきゃダメじゃん!みたいな大げさな話になるわけです。。

僕らは、「違法なことはやらない」をモットーにしてるので真正面から確認に行ったのですが、どうも釈然としない話ですよね・・・。

そりゃ、もともと事務所のところを住宅や飲食店舗に、っていう話ならより法規的にも厳しくなる方向なのでいろいろ言われるのは理にかなってるんですけど、元々飲食店舗でOKもらってるところを今回のように指導されるのってどうなんですかね。

ダマってやってるビルもそこらじゅうにあるでしょうし、役所が摘発するわけでも罰則が重いわけでもない(建築基準法の罰則って軽い罰金だけ、しかもまず適用されない)。

野放しにしておいて、「決まりだから」って言われても。。

不動産の既存ストック活用とか政府方針で進めてるなら、まずこの建築行政の緩和(というより実態に即した運用)をまずお願いしたいもんです。
だって一円もかからない改革で、経済効果は計り知れないですよ(笑

ちなみに、用途変更について書いた過去記事はコチラ

(石田)

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マニアな空室対策セミナー

次世代の働き方とオフィスを考える_21

マニアな空室対策セミナーで話します

 

中小ビル空室対策のセミナーやります。
昨年もお呼びいただいた、にじゅういち出版さんに今年もお声がけいただいています。今年は東京と大阪の2回話てほしいってことで、第1回は6月6日です。

 

空室対策っていってもかなりマニアで多岐にわたる話にする予定です。

もともと僕らはマクロとミクロなリサーチから、ビルの広報・PR と募集条件をチューニングしていくマーケティングを得意としていたのですが、最近は競合ビルとの競争関係を読み解いて「競争しなくても勝てる」ビルにポジションチェンジする手法が多くなってきました。

dsc00248まあ一言で言えばリノベしましょうって話になっちゃうんですが、あくまで競争環境を理解して競争のないポジションでラクに勝てるようにすることが目的なので、オシャレなだけの改装リフォームとは本質が全く違います。

それに、何も建物にお金かけるだけがリノベーションじゃなくて、例えばテナントさんが改装しやすくしたり、シェアで使えるようにしたり、使い方の自由度を上げる貸方に変更するとか、眠っている共用部を再活用して新しいウリを作ったりなど、建物をイジらないリノベ手法だって十分ポジションチェンジできます。

%e3%82%af%e3%83%9e%e3%82%b4%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%a1%e3%83%b3%e3%83%90%e3%83%bcそれと、セミナーで一番力を入れているのは、昨今よく言われる働き方の変化をビルも受け入れて進化しましょうっていう点です。

テレビとかで紹介される新しい働き方もいろいろありますが、単に自宅やカフェで仕事したり、一人起業家が活躍してるってだけじゃなくて、実に面白い変わった働き方をしている人たちがすでにたくさんいます。表面だけを追っかけるんじゃなくて、なぜそういう人達がその働き方なのか?、その人たちの視点から見てどういう場所が快適なのか?、背景から考察してビルがどういう方向に進化していくべきなのかをお話したいと思っています。

ご興味ある方は、ぜひ!

(石田)

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テイショク西麻布できました

次世代の働き方とオフィスを考える_20

テイショク西麻布できました

 

テイショク西麻布」ができあがりました!

テイショク入口前に何回か触れた「快適な極小サイズのオフィス」と、シェアで使えるキッチン付きラウンジや会議室、屋上デッキなどがあるシェア型ミニオフィスです。

これまで僕らは、立地が良くても空室を抱えるビルオーナーに対して、科学的な広報・集客活動を行う「満室請負サービス」や貸せる物件にするためのリノベーション企画、原状回復不要のセルフリノベーション物件の提案など、ビルオーナーに対して空室対策を提供してきました。

 

テイショク福井さん今回のテイショク西麻布は、リノベーションのルーヴィスさんとの共同事業なのですが、彼らは古い建物のリノベーションを得意とし、古いままの建物を借り上げて自社で改修の後に転貸する「カリアゲ」などの事業を行っています。

今回の対象ビルである早野ビルも築後50年近いビルの一部をリノベーションして行いますが、両者の得意分野が活かせることから共同事業として行うこととなりました。西麻布を皮切りに、今後同様のシェア型ミニオフィスをシリーズ展開していく予定です。

 

OPENイベント2西麻布にある小さな 「職」 事処「テイショク西麻布」は、入居者同士を料理の一品に見たて、全体でおいしい定食を構成するというのが名前の由来です。基本構成は4~10人が入居可能な個室(一部1人用フリーシートも用意) に加えて、共同で使えるキッチン付きラウンジ、会議室、イベントなどに使える屋上スペースなどを備えています。また、自由に食べられる「フリーご飯」を用意して参加者がおかずを持ち寄るランチ会などを通じてお互いの仕事や状況をより深く知り合える仕掛けや、施設側と契約する「復職ママさん」などのアルバイトに入居者が領収書の整理などのちょっとした作業をお願いできる仕組みも取り入れていく予定です。

そうしたことをきっかけに、気になっていたけど話す機会のなかった人と一緒に過ごしてみれば、意外な組み合わせから、これまでにない新たな発見が生まれるかもしれません。フリーランスの方々や小さな企業が、互いに関わり合いながら働くことで、個性豊かな人々や会社が集まって彩り鮮やかに輝く場、それが「テイショク西麻布」です。

(石田)

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もうオフィスはいらない?

次世代の働き方とオフィスを考える_19

もうオフィスはいらない?

 

オフィスの生産性について(4/12)」の続きです。

OPENイベント1で、こうなると、この「偶然の出会いや予定外の交流(衝突)」をどうやって起こせばいいのか?ってことに興味が湧いてきますよね?(湧きません?)

ハーバードビジネスレビューの2015年3月号の論文中にはいくつか気になるキーワードが出てきます。

「知識労働が行われる場所が、もはやオフィスビルの中だけに限られず」、とある調査結果が「その2/3がオフィスの外で行われていることを示唆している」んだそうです。

もはやオフィス環境だけ考えてても生産性は語れないぜってことなんだと思いますが、仕事と直接関係ない人との交流や、会社外活動なんかがとても大事だってことでしょう。

ここのとこ、「2兆円の企業価値がついたコワーキングスペースの会社」WeWorkが話題ですが、IT・デジタル系の人たちが、別に自宅やカフェでも仕事できるはずなのに、こぞってコワーキングスペースに入りたがる理由もこういうことなんでしょうね。自宅だと交流が全くなくなっちゃって孤立しますから。

ここから先は勝手な私見です。

じゃあ、もうオフィスなんていらないじゃん、ってことではないと思います。なぜなら交流ばっかだと疲れるし、インスピレーションが降ってきたときは他を遮断してアウトプットする時間を持ちたいじゃないですか。それに、一人だけで仕事してる人は別にして、小企業でも作戦会議のための場所はやっぱり必要だし、いちいち「今日どこに行こっかな」とか考えるのもメンドくさい日もあったりして「決まったオフィス」はそれはそれで便利で安心です。

要は他人と交流したい時、ゾーンに入りたい時、安心できる定位置を好きに行き来できる「自由度」が高いと快適な気がします。

そういう意味では、ラウンジやキッチンなどを共有していて、たまにフリーシート逃げてゾーンにも入れるようなコワーキングとかシェアオフィスっていいのかも。

でも交流を強制されると、それもウザかったりするのでお互いユルい関係というか仕掛けがいいんでしょうね。

シェアオフィスのラウンジにうまいコーヒーがあったり喫煙者同士が和める場所があるだけでも相当いいし、共通の趣味がある入居者同士の「部活」があったりすれば面白い。そのうち、誰かが「アンタの仕事に関係するこんな人紹介しよっか?」みたいになってくれば仕事のシナジーも生まれますよね。お互いよく知らないウチから「じゃこんな勉強会やろうぜ」よりはいい気もする。

でもそういう交流って、一見ムダな時間に生まれるものなので、チームとして「ムダな時間過ごしてても(程度守れば)OK」ってコンセンサスが大事なんでしょうね。でないと、大企業にありがちな「作ったはいいけど使われないカフェスペース」みたいになっちゃうので。そりゃー「サボってる」って思われたり、行きづらい雰囲気のときにあえてムダな時間過ごしてきまーすって堂々と言える根性ある社員やバイトなんているわけないです。

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日本橋小楼5階の奇跡

次世代の働き方とオフィスを考える_18

日本橋小楼5階の奇跡

502内装は、入居者のD.I.Y

502内装は、入居者のD.I.Y

 

当社がサブリースする築50年超の日本橋小楼というビルは、運営開始から5年が過ぎたが、入退去を繰り返しながら満室を維持している。最近行った館内移転は、シェアリング経済を体現したような事例だ。

 

501号室の退去

建築デザイン業を営む日本橋小楼501号室(50㎡)のテナントは、シェアを推奨するビルの運営方針を気に入っていただき、数年前に入居された大変関係の良い入居者だ。数社でシェアしていたが、個々の事情からシェアしていた会社が抜け、1社のみとなり、広すぎる事務所を維持できないので、退去を考えているとのことだった。

 

入居者から募集用に提供された写真

入居者から募集用に提供された写真

 

ドラマのような内装

デザインが本業のため、室内はまるでトレンディドラマの舞台のような素敵な内装で、イタリア製の照明器具や、アート作品やオブジェが棚に並び、バルコニーにはガーデンチェアとテーブル、それを囲むグリーンがあり、とても居心地の良いオフィスだ。私は、即座に「居抜き」で貸せると直感した。

 

 

502号室の退去

同時期に向かいの502号室(24㎡)が退去した。1989年から入居していた古参のテナントで、経営者の高齢化により会社を整理することになったのだ。内装は長年の入居からくたびれており、元住宅のため畳にカーペットを敷いていたりと、大きな改修が必要だった。

502号室の面積は501号室の約半分のサイズで、501号室から移転するにはちょうど良いサイズ。他のビルに行くよりもコストが抑えられるため、テナントは喜んで移ることになった。

 

入居者から募集用に提供された内装写真

入居者から募集用に提供された内装写真

オフィス内装はDIY

テナントが先に決まっていたこともあり、ビルオーナーとの話もとんとん拍子に進んだ。

まず、ボロボロの室内の原状回復は高額になることが予想されたが、スケルトン解体の50万円はオーナー負担、空調、照明、給排水などの最低限の設備費用50万円はサブリーサーである当社負担、塗装などの内装はテナント負担となり、大半をDIYで済ませることにした。壁や天井の塗装などは年末の休みにテナントと私でペンキを塗ったのだが、貸主借主という立場を超え楽しいイベントだった。1月に501号室から什器備品を運ぶと素敵な部屋が完成した。

 

入居者が率先して募集活動

502号室への移転を円滑に進め、501号室の原状回復費用を抑えたいこともあり、入居者は高いモチベーションで募集活動を手伝ってくれた。501号室の再募集は予想通り大変な人気となり、内見が殺到した。募集時の内装写真は、プロ並みの建築写真が提供され、募集資料を飾り、内見客に部屋の良さや注意点などを入居者自身が丁寧に説明してくれた。貸主からのセールスよりも信用性が高いので、内見客も食い入るように耳を傾ける。無事ウェブサービスを行う会社が居抜きで入居し、移転と再募集は問題なく終了した。

この事例は多くのメリットが重なる良い取り組みだった。空室期間を避けられたサブリーサー、リニューアル費用を抑えたビルオーナー、原状回復費用を抑え、気に入った部屋を手に入れたテナント。コストカットしながらも、関係者のメリットを最大化することこそ、シェアリングエコノミーの醍醐味ではないだろうか。(つづく)

(山田)

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“居抜き”ってどうなの?

次世代の働き方とオフィスを考える_17

“居抜き”ってどうなの?

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2年程度の入居でほとんど使っていない家具のある居抜き物件

オフィスビルで起きるシェアリングエコノミーの代表は「居抜き」だ。ここ数年、各オフィス仲介会社でも専門サイトを設けるなど徐々に一般的になってきた感がある。

 

 

店舗では内装譲渡は常識?

元々、店舗物件では内装譲渡は常識だった。バー・クラブはもとより、ラーメン屋、喫茶店に至るまで、内装に多額の費用がかかる店舗物件は、内装があるだけで開店までのスピードがとれるので価値がある。最近ではウェブ上のオープンな情報も出てきたようだが、内装譲渡に関する相場は基本的にクローズなマーケットだ。

中古自体がネガティブな文化

住宅、オフィスはまだまだ居抜きが少ない。日本人は新築主義が多く、手垢のついた中古住宅や古本、中古CDに至るまで、中古と名の付くものはネガティブなイメージが強いようだ。しかし海外に目を向ければ、100年前の椅子が残った家や、とりついた幽霊まで価値にしている物件もある。その物件の歴史が価値となっているのだ。

“ステージング”という売り方

近年、住宅市場において“ステージング”という売り方が出てきた。何もない部屋ではレイアウトが想像できないエンドユーザーに対し、ソファやテーブルなどをセッティングし、花や食器を並べて、生活が想像できる演出をするのだ。

新築のモデルルームでは行われてきたが、中古物件でも徐々に増えてきており、中古流通を促進する一助となっている。

しかし、オフィスではほとんど事例がなく、殺風景な内装を内見する状況はほとんど変化がない。ただワーキングスペースに居心地や居住性を求める動きが出てくる中で、内見時の演出はいずれポピュラーになっていく、というのが私の考えだ。

センス良くまとまった家具で即成約した物件

センス良くまとまった家具で即成約した物件

“居抜き”でみんなハッピーに

先月成約した芝公園の事務所(23坪)は、以前当社で内装を行った物件だ。若手の起業家が好む、天井を抜いたスケルトン風の内装は非常に人気が高い。

ある時、外資企業の日本撤退に伴い、会議室、デスク、チェア、ホワイトボードまで全て廃棄すると聞き、居抜き物件としてさっそく業者に声をかけた。外資のIT企業だけにセンス良くまとまった家具は、まるでドラマのワンシーンのようだ。

こうした物件を得意とするウェブ専門の仲介会社の担当に声をかけたところ、翌週には内見が入り、新規設立のベンチャー企業のオフィスとして即成約した。

このケースでは、退去するテナントの廃棄コスト、入居テナントのイニシャルコストダウン、空室期間を出さない貸主という全員の利益が一致したのだ。

“居抜き”その対策

募集の演出として効果的な居抜きだが、注意点もある。

当社では、覚書をつくることでリスク回避しているのだが、必要な要素は数点だ。

まず原状回復義務を引継ぐこと。残置物撤去を含め床壁天井の塗替え貼替は必須だ。(ただし、次も居抜きなら相談とする)次に残置物について、貸主、前入居者へはノークレームとすること。事前の内見で状態をよく見せておくことも重要だ。そして重要なのは写真の添付だ。工事写真のように残置物の状態や内装の傷、原状回復の内容などをいちいち写真にメモして貸主借主で交わすのだ。

居抜きでは、入居中の内見が多いので、退去テナント、新テナントが顔を合わせるのだが、面白いことに退去テナントも部屋をアピールしてくれる。我々よりもユーザーの口からのPRは効果絶大で成約が続いているので、しばらくやみつきになりそうだ。

(山田)

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ビルとシェアリングエコノミーの関係

次世代の働き方とオフィスを考える_16

ビルとシェアリングエコノミーの関係

handsoap

テナントが石鹸を提供

中小ビル再生の専門会社である株式会社バリューレイズ(本社:港区赤坂)は、都心3区を中心に、10坪から40坪前後の中小オフィスビルの賃貸管理をしている。日々様々なクレーム、入居者同士のもめごとなどを解決する中で気が付いた、今後のビル経営に役立つ知恵、「シェアリングエコノミー」についてお話していきたい。

シェアリング・エコノミーとは

シェアリング・エコノミーという言葉をご存じだろうか。
シェアリング・エコノミーとは、欧米を中心に拡がりつつある新しい概念で、ソーシャルメディアの発達により可能になったモノ、お金、サービス等の交換・共有により成り立つ経済のしくみのことを指す。
数年前に問題になった、ビットコインなんかもこの概念のひとつだ。
不動産業界では、会議室やコンシェルジュをシェアする、シェアオフィスなどがそうだ。
このシェアリング・エコノミーの素敵な副産物は、「共有できないもの」を大切にする文化が育まれることだ。

紳士協定とは何か?

当社が月島で管理するワンフロア2室で給湯室が共有部にあるオフィス。
2テナントが給湯室を使うわけだが、キッチンにある吊り戸が問題だ。
その形状は半々に分けられない。
そこで、入居時に「紳士協定でお願いします」と言っている。
紳士協定とは即ち、テナントが自主的に判断してもらうということ。
ビル側で境界線を引けば、はみ出てるとか、○cm出た、などと争いのタネになってしまう。
国境はない方がお互いに気を遣うというわけだ。
このやり方を管理受託以来続けているが、なぜか争いが起きたことはなく、
管理者としても面倒な業務はない。

給湯室

共用の給湯室の収納は紳士協定にて

トイレの石鹸

先日、ワンフロアに複数の会社が入居するビルの共用トイレを借りた際、
二つの液体石鹸があることに気付いた。用量も中身もほぼ同じものだ。
両方共ボトルにテプラーが貼ってあり、「○○警備」「ご自由にお使いください」とある。
もう一方も「○○トラベル」「ご自由にどうぞ」と書いてある。

 

 

善意の応酬

そのトイレには、もともと石鹸がなかったようだ。
管理会社にクレームをつけ、「石鹸くらい置け。」ということは争いを生んでしまう。
そういうことを好まない人はいるし、数百円で済むのに争いは面倒だ。
ビル管理としてもそこまで予算がないのかもしれない。清掃会社に断られるケースもあるだろう。
ある日、誰かが自分用の石鹸を置く。しかし、勝手に置いて良いのか迷うし、
清掃員に捨てられてしまうかもしれない。そこで、名前を書く。
ただ、共用部に私物を置くなんて館内規約に反するかもしれない。
そこで「ご自由にお使いください」と書く。
これで、石鹸は市民権を得た。
ある日隣の入居者が石鹸の減りが早いことに気付く。
「隣の人が善意で置いた石鹸を私だけが使いすぎているのでは?」と思い、同じ石鹸を同じように置く。
これでバランスが取れた。
記名されていることで、空になったら持ち主不在のゴミにならず、届けてもらえる効果もある。

性善説でビル経営を

これらの事例は、敢えてルール化しないことによる入居者の自治を促す効果があることを教えてくれる。
クレームを先読みして隅々まで気を配るのも、高額な家賃に応えるサービスだろう。
しかし、入居者全員を満足させることは不可能だ。
できないことははっきり言う一方で、貸主、借主、管理者が少しずつ善意を出すことでビルが運営されるというやり方もある。
平和とは損得勘定だけではなく、お互いの善意でつくられるものなのだ。

(山田)

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オフィスの生産性について

次世代の働き方とオフィスを考える_15

オフィスの生産性について

 

どんな環境だったら仕事しやすいか? 前回は「なんで会社では集中できないんだろう?」って視点で考えてみました。今回は、会社っていうかオフィスの中がどうなってればより快適なんだろう?って視点で考えてみたいと思います。

ハーバードビジネスレビューの2015年3月号で「オフィスの生産性」って特集をやってました。コレなかなか面白くて、漠然としたテーマに対して超科学的にアプローチしています。

立ち話面白かったのは、経営コンサルの人たちが書いてる「仕事場の価値は多様な出会いにある」って論文で、一言で言うと「組織内外での、知識労働者の偶然の出会いや予定外の交流(衝突)が発生することで、パフォーマンスが向上する」んだそうです。

いわゆるオフィス改革って、これまで様々な説やその時々の流行りなど、試行錯誤の繰り返しでしたよね。かつては学校の職員室に代表される「マネジメント単位ごとの島」型に机を配置してお誕生日席に上長が座ってましたが、これはマネジメント上の効率性を優先した環境だったと思います。

最近だとカフェスペース設けたり、固定の席を決めないオープンシートにしてみたり、コミュニケーション重視のオフィスが流行りのようですが、論文では「デスクが固定されていなければ、グループを超えて社員が交流する機会も増えるはずである」との仮説を一部否定しています。

とある会社の各社員の物理的な交流と活力レベルを科学的に測定(方法は割愛します。ご興味あればぜひ本文を)した結果、物理的な交流(知らない社員と鉢合わせするとか)が増えたのに、活力レベル(コミュニケーション)は低下していました。フリーシートなので一旦その日自分の座る場所を決めた後、そこを離れる人が少なかったそうで、チームのコミュニケーションははっきり減っていたんだそうです。

考えてみりゃそりゃそうかも。形だけ変えても人と交流するって心理的ハードルありますしね。よくカフェに逃げて仕事してる自分も、知らない人と物理的に接触してはいますけど交流してるわけではありませんし。

一方で、「交流そのものに我々が思うよりもはるかに大きな価値がある」とも言っています。これは、誰かだけが効率的に仕事していても、ナレッジ共有もなければ創造性も刺激されないので全体の最適は起こらないからです。

さらに興味深かったのは、「物理的な距離とコミュニケーションの頻度には強力な総肝管毛がある」というトーマス・アレンさんの研究結果。物理的に近い人同士ほど密に交流するってことなんですが、これはメールとかデジタルツールが普及している現在もこの法則はあてはまっていて、対面・デジタルどちらのコミュニケーションもアレン曲線に従うようです。

(石田)

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