オーナーのメンタリティ

まちづくりはビル再生から始まる_80

オーナーのメンタリティ

 

%e3%81%a1%e3%82%83%e3%82%93%e3%81%93%e5%a2%97%e4%ba%95%e5%b1%b1Xmasの夜に書き始めちゃった、ちょっと深いハナシの続き・・。
(ちなみに写真は先日の忘年会で行った「ちゃんこ増位山」さんでの写真です。元稽古部屋のちゃんこ屋さん、強力オススメです笑)

 

 

 

かと思えば、「じゃ、十分に安くてもよければ僕らが投資するので、まず借り上げましょうか?」という話は意外に喜ばれます。投資リターンの計算上は、僕らの利益とリスクプレミアムの分だけ賃料が安くなるので、オーナー自身で回収した方が儲かることは自明なんですが、やはりそういう判断はあまりしない。

現状のまま、確実にお金が入ってくることの方が嬉しいということですよね。何かの経済心理学の本でそういうメンタリティの解説を読んだような気がしますが、やはりこの辺は感情で判断される領域だってことだと思います。

「安くてもよければ借りましょう」だと、要は分かりやすい解決だし、(自分でお金かけるよりは)確実ですよね。もっと儲かるかもしれないけど不確実(そうでもないんですけどね・・)なことよりも、こういう「分かりやすく問題が解決されること」もとても大切なんだってことは、僕らも常に意識しないといけなそうです。

そういえばよく、「鉄の階段はサビる前に塗らないと却ってソンしますよ」とか、「この空調、いい加減更新しないと壊れたらテナント出てっちゃいますよ」みたいな(僕らからすると良心的だと思っていた)提案って、言えば言うほどオーナーを不機嫌にさせてたなあ、と思い出されます。これらも、例え長期的には費用が膨らんでも、日々の賃料収入の範囲でできる小さな補修とかを小まめに提案してあげた方が気分的に受け入れやすいってことですよね。

ちなみに、法人オーナーで専門の担当者がいるような場合は全く違う判断をされます。むしろ予防保全的に修繕して、トラブルを未然に回避したり長期で見て安く済む方が喜ばれます。感情でなく計算で判断するからでしょうね。

オーナーに満足してもらえるサービスを考えるにあたっては、メンタリティの問題はとても重要なファクターだと言えそうです。これについては深遠なテーマなので、また別の機会に掘り下げてみようと思います。

(いったん終わり)

(石田)

 

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Xmasの夜に深いテーマを・・・

まちづくりはビル再生から始まる_79

Xmasの夜に深いテーマを・・

xmas
Xmasの夜ですが、とある件で立ち合いの仕事をしています。。

こういう夜に考える時間があるってのも何かの思し召しなので、ちょっとここのとこ考えていたことをまとめてみたいと思います。
(わざわざXmasに読む話でもないので、お暇な時にでもどうぞ笑)

 

 

Freepikによるデザイン

僕らは普段ビルオーナーのための仕事をしています。もちろん、僕らのフィーの源泉はテナントからの賃料なので、テナント満足も大きな課題なんですが、オーナーって実はどんなことを求めてるんだろう?ってことはブレないように意識しておく必要があると思うワケです。

ビルが満室ならそれでいい人もいるでしょうけど、これまで接してきたオーナーの悩みは結構様々。先日、このシンプルだけど深遠なテーマについて一日社内議論をしていました。

オーナーっていっても属性はいろいろなので、ここは個人で、かつ、いわゆる不動産投資家じゃない人を対象に考えてみます。

個人オーナーの多くは親世代が建てたビルを相続、又はこれから相続する人ですよね。人の死は必ず実現するので、この相続問題は必ず抱えてます。でもそれって納税のことだけじゃなくて、大きな資産がそのビルだけだった場合、そう分けるか?とか、そういったことも問題になるし、「そもそも建替え?」「直すとして、いついくらどこにかければ?」みたいなことも漠然と、でも大きな問題を感じているように思います。これは、要は「将来に対する(漠とした)不安」ということですよね。

一方で、主な収入源を賃料収入であるオーナーは、やっぱりテナントが埋まっててくれないと困る、というか、空室があるとむしろ損してるような気にさえさせられていつも気になっちゃう人が多いです。「うちは借金もないし、安く埋めるくらいなら空いててもOK」って羨ましい人もいらっしゃいますが、本業があってビルは副収入の人に限られます。

この「キャッシュフローが維持されること」も大きなテーマ。

でも不思議なのは、金のタマゴであるビルに追加投資をかけて賃料上げようとか、埋まらないなら改修しようとか、こういう話を好む人はほとんどいません。「テナントが入ってくれればエントランス改修してもいいんだけど」的な話はもう何十回も繰り返されてきましたが、「入居促進のために前もって改修しよう」という話に対してはホント渋い顔をされます。「先にキャッシュが出ていくことが本能的にイヤ」なんだと最近は理解していますが、この矛盾は今後も抱えていくオーナーが多そうです。(つづく)

(石田)

 

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「実は」センスがよかったハナシ・・・

まちづくりはビル再生から始まる_78

「実は」センスがよかったハナシ・・

 

前回、「センシュアスシティ@福井ナイト」というreal local 福井による主催イベントのことを書きましたが、実はセンシュアスシティの調査結果では福井はあまりいいランキングではありません。

よく北陸ってことで金沢と比べられる(金沢の人は気にもしてないかもw)んですが、金沢は何と地方都市中1位、全国でも8位の大健闘。

確かに、艶っぽい街並みが残っていたり、採れる食材は同じはずなのに料理人のクオリティが高かったり、街の名前を江戸時代の呼び名に戻したり、悔しいけど金沢やっぱりイロっぽいいい街です。

今回のイベントでは金沢からのゲスト小津さんに来てもらっていることもあり、福井との比較って話にもなることはわかっていたので、実はイベント前にゲストの人たちを福井のあちこちに連れまわしました笑

僕らが再生させてるビル・SNACKLANDから始まり、新しいコミュニティの学びの場としてDIYリノベしたビル・フラット、工芸・モノづくりがテーマの再生ビル・クラフトビレッジなどのリノベ物件事例。

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朝倉家時代から続く超老舗の醤油・麹屋さんの国島清平商店や、かつて高級料亭街だった浜町、桜並木が続く足羽川、福井の街並みが一望できる足羽山まで。

いろいろとレンタル自転車で走り回ってもらいました。

足羽山にはとてもセクシーなカフェ・ASUWAYAMAができたので、官能視点からもここは反応してもらえるはず!と思い、電動チャリでもヒイヒイいいながら山道を登っていただいたワケです笑

そこには素晴らしいビューとステキな空間が。

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ちなみに夜はこんな感じだそうです。

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いろいろ写真撮ってたらお店の広報の方と店長さんに声かけていただいたり。

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%e8%b6%b3%e7%be%bd%e5%b1%b1%ef%bc%93こういう場所と楽しい出会いがあると一気に官能度増しますよね。

同行してもらったゲストの方々曰く、

「福井って、実はセンスのあるいい場所たくさんあるよね」

でも、嬉しい反面、「実は」ってところがポイントな気がします。

外の人に知られてない。地元からの発信の努力が足りてないってことなので。

 

もっと演出も含めてアピールしないとなと思わされました。その前に、住んでる人や関わってる自分たちがもっと地元のことを楽しんで好きにならないと。

reallocal福井ではそんな気持ちの入った記事が満載です。

よかったらどうぞ!

(石田)

 

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センシュアスシティ@福井ナイト

まちづくりはビル再生から始まる_77

センシュアスシティ@福井ナイト

 

先日、福井の再生ビルSNACKLAND(スナックランド)で、「センシュアスシティ@福井ナイト」というreal local 福井による初主催イベントが開催されました。

real localとは、地方R不動産から始まった地域情報発信メディアです。その地域が気になる外の人にリアルな情報を届けるというのが使命の媒体です。この中の「real local福井」をSNACKLAND再生を行っている株式会社舎家(シャケ。石田もメンバーです)が担当しています。

SNACKLANDは福井駅前のネオン街の一角にあって、正式ビル名はニシワキビルといいます。かつてスナックビルだったのでSNACKLANDとして地元メンバーと再生させているところです。
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かつてこのブログでもご紹介した「官能都市/センシュアスシティ」を上梓した島原さんを始め、金沢R不動産の小津さん、リノベーションスクール@福井のユニットマスターだった平松さんと自分の4人で福井を官能度指標で斬るセッショントーク。後半は福井在住のUIターンの人たちにも登壇してもらってのクロストークでした。

都市を官能度指標で斬るというオリジナルな都市評価レポート『センシュアス・シティ〔官能都市〕』はとても話題を呼んでいますが、面白いのはその街に住んでいる人がどういう行動をしているのか、そのことをどう思っているのかを指標化した点です。

例えば、「商店街や飲食店から美味しそうな匂いが漂ってきた」「公園や路上で演奏やパフォーマンスしている人を見た」ことで住人が街の楽しさを感じてているかどうかを測ったり、「カフェやバーで1人で自分だけの時間を楽しんだ」経験が日常化している「匿名性」を街の魅力のひとつとして捉えたりしています。中には「路上でキスをした」「ナンパした、された」などキワドい項目もあるのですが、刺激的な街にはロマンスが欠かせないという意味ではナットクです笑

これも以前ブログで書きましたが、とある指標で「幸福度No1」と言われているのに他の調査結果では「住みたい県47位(ビリ)」といった矛盾を抱えるわが福井県。。

これってどういう切り口でものを見るかで全然結果が変わるって典型的な例ですよね。

センシュアスシティの根底にある「魅力的な都市は、数字だけで表せない官能性や情緒に満ちている。」という思想は、デジタルな情報に惑わされずに自分の住んでいるところを楽しむ術を提示してくれているようにも感じます。

そういう目で見ると福井は宝の山だな~。

センシュアスシティについては、こちらをご一読ください!

HOME’S 総研 [調査研究レポート] Sensuous City[官能都市]
http://www.homes.co.jp/souken/report/201509/

(石田)

 

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ニッチとオタクは違うのだ

まちづくりはビル再生から始まる_76

ニッチとオタクは違うのだ

 

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28 本日)
itadaki cafe & natural 10/27 OPEN!

中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたつづき。
(初回から読みたい人はコチラ

 

itadaki-cafe-2こういう、今までとは違う価値観を持つ借り手に向けた場所(商品)にしてあげたら、きっと喜んで入居してくれそうですよね?ちょっとくらい不便な場所だったり、ビルが古くても他にこういうニーズを満たすものがなければこれまでの競争とは関係ないワケです。

オフィスビルに求めるいろんな細かなニーズの例を紹介しましたが、ニッチ=オタクではないことがわかっていただけたと思います。(もちろんオタク的ニーズも取り込むのもOKですが)

ニッチターゲットに刺さるポイントはいくつかあります。

まず、カテゴリを絞ること。
業界特化とか共通の趣味の人、起業したての人たちにとって快適な場所にすることです。

非常識と言われることをやることも有効です。シェア入居OKとか原状回復OKとか。

スペース貸し以外の価値を提供するのもアリです。ビル内のコミュニティが魅力的だとか、ステキなカフェや快適な屋上が解放されているとか。

他には、困っている人たちや最近の潮流に注目してそういう人達が入りやすくしてあげること。外国人や個人起業家に優しいとか、宿泊場所できる場所がある、ペットOKなど。

こういうのって、おカネをかけなくてもできちゃうこともたくさんありますよね。

もちろん、特定の人たちに好まれる設備や仕掛け、内装など投資が必要な場合もありますが、「カッコよく改修すればOK」なのではなくて、特定ターゲットの人たちに快適に過ごしてもらうための演出です。

(石田)

 

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ニッチでわがままなニーズはチャンス!

まちづくりはビル再生から始まる_75

ニッチでわがままなニーズはチャンス!

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)
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中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたつづき。
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itadaki-cafe
ニッチで新しい価値&カテゴリーでNo1を狙う「新価値カテゴリーNo1戦略」。

なんだかとっても難しい響きに聞こえますが、難しく考えなくていいです。

要はこれまでの競争のルール(立地や建物の新しさでビルの価値が決まる)から抜け出して違うルールで戦うってことが大事なワケですから、周りを見回して「ありそうだけどそういえばない」ものに変えればOKです。

最近は大企業をスピンアウトして起業したり、そもそも会社すら作りたくなくて個人のスキルを活かして仕事をする個人起業の人たちも増えました。また、子育てしながら主婦同士のネットワークでビジネスを立ち上げたなんて話も珍しくありません。

例えばこういう人達はどんなところで働いているのでしょうか?

独立したらまずオフィスを借りて、という価値観を持たないこういう人達は、先輩起業家のオフィスの一角を間借りしたり、シェアオフィスだったり、カフェや自宅で仕事をする人もいます。

また、意匠系の建築士と構造設計家、施工屋などが場所をシェアしているケースや、靴やアクセサリーを作る人が音を出せる場所を探しているケースもあります。

「仕事中もペットと一緒にいたい」という人、外国籍だという理由でなかなか普通にオフィスを借りられない人たちもいます。

「好きな内装に変えたいけど原状回復でおカネがかかるのが気になる」
「社内外の人たちとミニパーティーができるキッチンスペースがほしい」
「自転車通勤なのでバイクラックとシャワーがほしい」
などなど、働く場所についての細かなニーズ(これら、全部本当にあったことです)をあげだしたらたくさんあります。

こういう、今までとは違う価値観を持つ借り手に向けた場所(商品)にしてあげたら、きっと喜んで入居してくれそうですよね?ちょっとくらい不便な場所だったり、ビルが古くても他にこういうニーズを満たすものがなければこれまでの競争とは関係ないワケです。

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ニッチを狙ったビル再生大作戦

まちづくりはビル再生から始まる_74

ニッチを狙ったビル再生大作戦

 

ネコオフィス体験会やります!(10/21,22)
屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

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最後の「ニッチャー」とは、上位(リーダーからフォロアーまで)との競争をしないように、特定の分野とか市場を選択して、その分野でトップになる戦略を取る人(ビル)です。
(今回はハロウィーンヨガイベントの写真にしてみました・・)

最近喫煙者もずいぶん減りましたが、電子タバコのiQOSがすごい人気で普通のタバコから乗り換える人でなかなか買えませんよね(実は僕もその一人ですが、吸わない人はしらないかも。。)

ビルで言えば個人オーナーの中小ビル(というか小型ビル)になると思いますが、フォロアーさんとの違いはリーダーさん達のマネをすることすらできないという点です。

ニッチャーさんはその名の通り「ニッチを狙う人」なので、特定マーケットでシェア最大化が雄一絶対の戦略です。

僕らは (中小ビル専門とか言って)ある意味このニッチャーを標榜しているワケです。

なので、「屋上有効に使ったらステキだよ」とか「ネコと一緒に働ける自由があってもいいじゃん」とか、他がマネしにくい戦略で狭いカテゴリーで優位に戦おうとします。

%e3%82%bd%e3%83%a9%e3%83%a8%e3%82%ac%ef%bc%93でもこのニッチャーさんの場合は、とにかく自分で面白いことを考えて評価されれば勝ちなので、なかなかやりがいのある立ち位置なんです。

ボロなビルでもステキにリノベーションされてればその方がカッコいいかも、って言われ始めてきてるところなんかを見ると、世の中の支持をもらえれば一つの市場に育っちゃうことだってあるってことですね。

だからというわけではありませんが、最近はできるだけ手掛けていることを外向けに発表するようにしています。

最近では空室アート展示イベント(ヤドカリトーキョー)や屋上ヨガのイベント(来週10/28もやります!)、ネコオフィス体験会など、一般の人にも楽しんでもらえるような企画を考えて情報発信しています。
(石田)

 

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ネコワーキングを広げよう 猫座談会 その3

まちづくりはビル再生から始まる_73

猫座談会 その3

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

猫カフェで猫と働いてみる体験イベント」の一環として、
猫とオフィスで働くこと意味や実現性などについて、
保護猫団体、不動産会社、ペットメディア他数名での座談会を行いました。

今回のイベントは日中ネコリパブリック東京お茶の水店の一部屋をお借りして、
仮オフィスとし、PC作業等していただきました。

猫を実際に飼っている企業2社の事例とネコリパブリック大阪心斎橋店にできるコワーキングスペースについての説明後、猫オフィスについて語り合いました。

(以下座談会の様子)
2016年10月21日 @ネコリパブリック東京 お茶の水店

座談会中も猫はおかまいなし。

座談会中も猫はおかまいなし。

〇猫オフィスの実現アイディア

ビルオーナーが共用部に作る。

タバコ部屋があったら猫部屋もあっても良いはず。
大きなビルには全フロアにタバコ部屋がある。
タバコ部屋が猫部屋にコンバージョンされたら企業のイメージアップになる
空調が整っているし、対応できそうだ。自然光が入っていることが重要。

災害時の被災猫を企業で保護するのも良い。

猫部屋の費用を社内募金で募ってはどうか。

〇オフィス以外の居場所

高齢者施設は受け入れてもらいやすい。
ミルクボランティアやシニア猫の受け入れなどは難しくないはず。

施設を見極めて成功例をつくれと良い。
面談率が上がるとか。

アメリカでは、ホスピスにセラピー猫がいるところもある。

〇猫のコミュニティ

福井で商店街を徘徊する黒猫がいる。
各店舗の開店時間に店の前にいて、いろんなところでごはん食べている。
蕎麦屋でごはんをもらって、猫カフェの猫に挨拶して、また別の店にいくという調子。
いろんな人が面倒を見ているようだ。

一匹の猫で話題ができ、見知らぬ人同士でも話すことが出来る。
ネコリパブリックの猫が卒業すると一斉にfacebookが盛り上がる。

〇オフィス内のコミュニケーションにも有効

社長と平社員が猫の前では対等になる。
猫を飼ってるオフィスで、普段は強面の人が、デレデレと猫をかわいがる例も。

猫が人を平等につくったのでは?

※以上(各発言の発言者名は伏せております。)

(おわり)

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ネコワーキングを広げよう 猫座談会 その2

まちづくりはビル再生から始まる_72

猫座談会 その2

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

猫カフェで猫と働いてみる体験イベント」の一環として、
猫とオフィスで働くこと意味や実現性などについて、
保護猫団体、不動産会社、ペットメディア他数名での座談会を行いました。

今回のイベントは日中ネコリパブリック東京お茶の水店の一部屋をお借りして、
仮オフィスとし、PC作業等していただきました。

猫を実際に飼っている企業2社の事例とネコリパブリック大阪心斎橋店にできるコワーキングスペースについての説明後、猫オフィスについて語り合いました。

(以下座談会の様子)
2016年10月21日 @ネコリパブリック東京 お茶の水店

座談会の様子

座談会の様子

〇猫のいるオフィスの効果

猫がオフィスにいることの効用がわかりやすくできるとよい
ex>病欠が減るとか、自殺が減るとか

数字よりも計測できない表現のほうが良い
ex>「なんとく平和になったよねー」みたいな感じ。

わかりやすい成功例があると検討しやすくなると思う。

日本オラクルでは社員犬が毎週水曜に出社する。
90年代に始まり、PR効果は抜群に良い。ファミリーデーなどの試みもあり、CSR活動として認知されている。

〇採用に効果あり

猫を飼っているオフィスでは採用活動がうまくいく。
5名の募集に200名の応募があったケースもある。

〇アレルギーについて

大きな会社だと重度の猫アレルギーの人はいる。
動物アレルギーは対策次第で克服できる。

猫部屋での対策
換気とそうじ
毛についているフケが事務所にいかないようにする。
空気清浄器の設置

〇セラピストとして猫を派遣

ネコリパブリックではオフィスの癒しとして、キャットセラピスト(猫)を派遣出来たらよいと考えている。
猫はネコリパブリック所有とし、派遣先の猫の居場所も環境を整えてもらう。
猫カフェ以外にも猫の居場所が増えるとよい。

(つづく)

※各発言の発言者名は伏せております。

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ネコワーキングを広げよう 猫座談会 その1

まちづくりはビル再生から始まる_71

猫座談会 その1

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

猫カフェで猫と働いてみる体験イベント」の一環として、
猫とオフィスで働くこと意味や実現性などについて、
保護猫団体、不動産会社、ペットメディア他数名での座談会を行いました。

今回のイベントは日中ネコリパブリック東京お茶の水店の一部屋をお借りして、
仮オフィスとし、PC作業等していただきました。

猫を実際に飼っている企業2社の事例とネコリパブリック大阪心斎橋店にできるコワーキングスペースについての説明後、猫オフィスについて語り合いました。

(以下座談会の様子)
2016年10月21日 @ネコリパブリック東京 お茶の水店

ネコリパブリック首相による説明

ネコリパブリック首相による説明

〇日中ネコワーキング体験をしていただいた方の感想

自宅では活発な猫がいるので、仕事を邪魔することもあるが、
今回部屋にいた子はわりと邪魔にならない。
滞在していると徐々に、距離が縮まってくる。

飼い主が必死になって仕事してると邪魔しちゃいけないことに気付き、周りに来ない。
猫は感情のわかる生き物で、人間より空気読んでいるようだ。

落ち込んでだり、悲しんでいるときは慰めてくれる。
人間の心の鏡のよう。

朝起こしてくれたりもする。
〇どうしたらネコオフィスが増えるのか

やり方は二つ
・ビルオーナーが許可する
・大きな会社が自社ビルで飼う

最近ある銀行の総務部門でリフレッシュスペースのリニューアルがあり、
検討していたが、アレルギーなどが問題になった

部屋を分ければよい。空気清浄機などはけっこう効く。

猫オフィスのモデルルームのようなものがあって、後発の企業が見れるとよい。

〇ビルで猫を飼えない理由

ビルオーナーの精神的な問題が大きい。
住宅でOKでオフィスでダメな理由は本来ないはず。
住宅でも分譲は増えてきたが、賃貸はまだまだ少ない。

オーナーが嫌がるのは、匂い問題。
「あなたを認めたら他も認めなきゃいけない」という理屈。

ネコリパブリック大阪心斎橋の猫ビルはもともと動物NGだったが、一棟ビルだからOKになった。

オフィスは犬は難しいが、猫は飼うハードルが低い。トイレを用意すれば本能的にトイレの仕方は知ってる。

(つづく)

※以上(各発言の発言者名は伏せております。

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