ニッチとオタクは違うのだ

まちづくりはビル再生から始まる_76

ニッチとオタクは違うのだ

 

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28 本日)
itadaki cafe & natural 10/27 OPEN!

中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたつづき。
(初回から読みたい人はコチラ

 

itadaki-cafe-2こういう、今までとは違う価値観を持つ借り手に向けた場所(商品)にしてあげたら、きっと喜んで入居してくれそうですよね?ちょっとくらい不便な場所だったり、ビルが古くても他にこういうニーズを満たすものがなければこれまでの競争とは関係ないワケです。

オフィスビルに求めるいろんな細かなニーズの例を紹介しましたが、ニッチ=オタクではないことがわかっていただけたと思います。(もちろんオタク的ニーズも取り込むのもOKですが)

ニッチターゲットに刺さるポイントはいくつかあります。

まず、カテゴリを絞ること。
業界特化とか共通の趣味の人、起業したての人たちにとって快適な場所にすることです。

非常識と言われることをやることも有効です。シェア入居OKとか原状回復OKとか。

スペース貸し以外の価値を提供するのもアリです。ビル内のコミュニティが魅力的だとか、ステキなカフェや快適な屋上が解放されているとか。

他には、困っている人たちや最近の潮流に注目してそういう人達が入りやすくしてあげること。外国人や個人起業家に優しいとか、宿泊場所できる場所がある、ペットOKなど。

こういうのって、おカネをかけなくてもできちゃうこともたくさんありますよね。

もちろん、特定の人たちに好まれる設備や仕掛け、内装など投資が必要な場合もありますが、「カッコよく改修すればOK」なのではなくて、特定ターゲットの人たちに快適に過ごしてもらうための演出です。

(石田)

 

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ニッチでわがままなニーズはチャンス!

まちづくりはビル再生から始まる_75

ニッチでわがままなニーズはチャンス!

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)
itadaki cafe & natural 10/27 OPEN!

中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたつづき。
(初回から読みたい人はコチラ
itadaki-cafe
ニッチで新しい価値&カテゴリーでNo1を狙う「新価値カテゴリーNo1戦略」。

なんだかとっても難しい響きに聞こえますが、難しく考えなくていいです。

要はこれまでの競争のルール(立地や建物の新しさでビルの価値が決まる)から抜け出して違うルールで戦うってことが大事なワケですから、周りを見回して「ありそうだけどそういえばない」ものに変えればOKです。

最近は大企業をスピンアウトして起業したり、そもそも会社すら作りたくなくて個人のスキルを活かして仕事をする個人起業の人たちも増えました。また、子育てしながら主婦同士のネットワークでビジネスを立ち上げたなんて話も珍しくありません。

例えばこういう人達はどんなところで働いているのでしょうか?

独立したらまずオフィスを借りて、という価値観を持たないこういう人達は、先輩起業家のオフィスの一角を間借りしたり、シェアオフィスだったり、カフェや自宅で仕事をする人もいます。

また、意匠系の建築士と構造設計家、施工屋などが場所をシェアしているケースや、靴やアクセサリーを作る人が音を出せる場所を探しているケースもあります。

「仕事中もペットと一緒にいたい」という人、外国籍だという理由でなかなか普通にオフィスを借りられない人たちもいます。

「好きな内装に変えたいけど原状回復でおカネがかかるのが気になる」
「社内外の人たちとミニパーティーができるキッチンスペースがほしい」
「自転車通勤なのでバイクラックとシャワーがほしい」
などなど、働く場所についての細かなニーズ(これら、全部本当にあったことです)をあげだしたらたくさんあります。

こういう、今までとは違う価値観を持つ借り手に向けた場所(商品)にしてあげたら、きっと喜んで入居してくれそうですよね?ちょっとくらい不便な場所だったり、ビルが古くても他にこういうニーズを満たすものがなければこれまでの競争とは関係ないワケです。

(石田)

 

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ニッチを狙ったビル再生大作戦

まちづくりはビル再生から始まる_74

ニッチを狙ったビル再生大作戦

 

ネコオフィス体験会やります!(10/21,22)
屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたつづき。
(初回から読みたい人はコチラ

%e3%82%bd%e3%83%a9%e3%83%a8%e3%82%ac%ef%bc%92
最後の「ニッチャー」とは、上位(リーダーからフォロアーまで)との競争をしないように、特定の分野とか市場を選択して、その分野でトップになる戦略を取る人(ビル)です。
(今回はハロウィーンヨガイベントの写真にしてみました・・)

最近喫煙者もずいぶん減りましたが、電子タバコのiQOSがすごい人気で普通のタバコから乗り換える人でなかなか買えませんよね(実は僕もその一人ですが、吸わない人はしらないかも。。)

ビルで言えば個人オーナーの中小ビル(というか小型ビル)になると思いますが、フォロアーさんとの違いはリーダーさん達のマネをすることすらできないという点です。

ニッチャーさんはその名の通り「ニッチを狙う人」なので、特定マーケットでシェア最大化が雄一絶対の戦略です。

僕らは (中小ビル専門とか言って)ある意味このニッチャーを標榜しているワケです。

なので、「屋上有効に使ったらステキだよ」とか「ネコと一緒に働ける自由があってもいいじゃん」とか、他がマネしにくい戦略で狭いカテゴリーで優位に戦おうとします。

%e3%82%bd%e3%83%a9%e3%83%a8%e3%82%ac%ef%bc%93でもこのニッチャーさんの場合は、とにかく自分で面白いことを考えて評価されれば勝ちなので、なかなかやりがいのある立ち位置なんです。

ボロなビルでもステキにリノベーションされてればその方がカッコいいかも、って言われ始めてきてるところなんかを見ると、世の中の支持をもらえれば一つの市場に育っちゃうことだってあるってことですね。

だからというわけではありませんが、最近はできるだけ手掛けていることを外向けに発表するようにしています。

最近では空室アート展示イベント(ヤドカリトーキョー)や屋上ヨガのイベント(来週10/28もやります!)、ネコオフィス体験会など、一般の人にも楽しんでもらえるような企画を考えて情報発信しています。
(石田)

 

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ネコワーキングを広げよう 猫座談会 その3

まちづくりはビル再生から始まる_73

猫座談会 その3

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

猫カフェで猫と働いてみる体験イベント」の一環として、
猫とオフィスで働くこと意味や実現性などについて、
保護猫団体、不動産会社、ペットメディア他数名での座談会を行いました。

今回のイベントは日中ネコリパブリック東京お茶の水店の一部屋をお借りして、
仮オフィスとし、PC作業等していただきました。

猫を実際に飼っている企業2社の事例とネコリパブリック大阪心斎橋店にできるコワーキングスペースについての説明後、猫オフィスについて語り合いました。

(以下座談会の様子)
2016年10月21日 @ネコリパブリック東京 お茶の水店

座談会中も猫はおかまいなし。

座談会中も猫はおかまいなし。

〇猫オフィスの実現アイディア

ビルオーナーが共用部に作る。

タバコ部屋があったら猫部屋もあっても良いはず。
大きなビルには全フロアにタバコ部屋がある。
タバコ部屋が猫部屋にコンバージョンされたら企業のイメージアップになる
空調が整っているし、対応できそうだ。自然光が入っていることが重要。

災害時の被災猫を企業で保護するのも良い。

猫部屋の費用を社内募金で募ってはどうか。

〇オフィス以外の居場所

高齢者施設は受け入れてもらいやすい。
ミルクボランティアやシニア猫の受け入れなどは難しくないはず。

施設を見極めて成功例をつくれと良い。
面談率が上がるとか。

アメリカでは、ホスピスにセラピー猫がいるところもある。

〇猫のコミュニティ

福井で商店街を徘徊する黒猫がいる。
各店舗の開店時間に店の前にいて、いろんなところでごはん食べている。
蕎麦屋でごはんをもらって、猫カフェの猫に挨拶して、また別の店にいくという調子。
いろんな人が面倒を見ているようだ。

一匹の猫で話題ができ、見知らぬ人同士でも話すことが出来る。
ネコリパブリックの猫が卒業すると一斉にfacebookが盛り上がる。

〇オフィス内のコミュニケーションにも有効

社長と平社員が猫の前では対等になる。
猫を飼ってるオフィスで、普段は強面の人が、デレデレと猫をかわいがる例も。

猫が人を平等につくったのでは?

※以上(各発言の発言者名は伏せております。)

(おわり)

14731133_1138879682859758_3099217843782831620_n

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ネコワーキングを広げよう 猫座談会 その2

まちづくりはビル再生から始まる_72

猫座談会 その2

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

猫カフェで猫と働いてみる体験イベント」の一環として、
猫とオフィスで働くこと意味や実現性などについて、
保護猫団体、不動産会社、ペットメディア他数名での座談会を行いました。

今回のイベントは日中ネコリパブリック東京お茶の水店の一部屋をお借りして、
仮オフィスとし、PC作業等していただきました。

猫を実際に飼っている企業2社の事例とネコリパブリック大阪心斎橋店にできるコワーキングスペースについての説明後、猫オフィスについて語り合いました。

(以下座談会の様子)
2016年10月21日 @ネコリパブリック東京 お茶の水店

座談会の様子

座談会の様子

〇猫のいるオフィスの効果

猫がオフィスにいることの効用がわかりやすくできるとよい
ex>病欠が減るとか、自殺が減るとか

数字よりも計測できない表現のほうが良い
ex>「なんとく平和になったよねー」みたいな感じ。

わかりやすい成功例があると検討しやすくなると思う。

日本オラクルでは社員犬が毎週水曜に出社する。
90年代に始まり、PR効果は抜群に良い。ファミリーデーなどの試みもあり、CSR活動として認知されている。

〇採用に効果あり

猫を飼っているオフィスでは採用活動がうまくいく。
5名の募集に200名の応募があったケースもある。

〇アレルギーについて

大きな会社だと重度の猫アレルギーの人はいる。
動物アレルギーは対策次第で克服できる。

猫部屋での対策
換気とそうじ
毛についているフケが事務所にいかないようにする。
空気清浄器の設置

〇セラピストとして猫を派遣

ネコリパブリックではオフィスの癒しとして、キャットセラピスト(猫)を派遣出来たらよいと考えている。
猫はネコリパブリック所有とし、派遣先の猫の居場所も環境を整えてもらう。
猫カフェ以外にも猫の居場所が増えるとよい。

(つづく)

※各発言の発言者名は伏せております。

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ネコワーキングを広げよう 猫座談会 その1

まちづくりはビル再生から始まる_71

猫座談会 その1

屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

猫カフェで猫と働いてみる体験イベント」の一環として、
猫とオフィスで働くこと意味や実現性などについて、
保護猫団体、不動産会社、ペットメディア他数名での座談会を行いました。

今回のイベントは日中ネコリパブリック東京お茶の水店の一部屋をお借りして、
仮オフィスとし、PC作業等していただきました。

猫を実際に飼っている企業2社の事例とネコリパブリック大阪心斎橋店にできるコワーキングスペースについての説明後、猫オフィスについて語り合いました。

(以下座談会の様子)
2016年10月21日 @ネコリパブリック東京 お茶の水店

ネコリパブリック首相による説明

ネコリパブリック首相による説明

〇日中ネコワーキング体験をしていただいた方の感想

自宅では活発な猫がいるので、仕事を邪魔することもあるが、
今回部屋にいた子はわりと邪魔にならない。
滞在していると徐々に、距離が縮まってくる。

飼い主が必死になって仕事してると邪魔しちゃいけないことに気付き、周りに来ない。
猫は感情のわかる生き物で、人間より空気読んでいるようだ。

落ち込んでだり、悲しんでいるときは慰めてくれる。
人間の心の鏡のよう。

朝起こしてくれたりもする。
〇どうしたらネコオフィスが増えるのか

やり方は二つ
・ビルオーナーが許可する
・大きな会社が自社ビルで飼う

最近ある銀行の総務部門でリフレッシュスペースのリニューアルがあり、
検討していたが、アレルギーなどが問題になった

部屋を分ければよい。空気清浄機などはけっこう効く。

猫オフィスのモデルルームのようなものがあって、後発の企業が見れるとよい。

〇ビルで猫を飼えない理由

ビルオーナーの精神的な問題が大きい。
住宅でOKでオフィスでダメな理由は本来ないはず。
住宅でも分譲は増えてきたが、賃貸はまだまだ少ない。

オーナーが嫌がるのは、匂い問題。
「あなたを認めたら他も認めなきゃいけない」という理屈。

ネコリパブリック大阪心斎橋の猫ビルはもともと動物NGだったが、一棟ビルだからOKになった。

オフィスは犬は難しいが、猫は飼うハードルが低い。トイレを用意すれば本能的にトイレの仕方は知ってる。

(つづく)

※以上(各発言の発言者名は伏せております。

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ビル的チャレンジャー

まちづくりはビル再生から始まる_70

ビル的チャレンジャー

 

ネコオフィス体験会やります!(10/21,22)
屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたつづき。
(初回から読みたい人はコチラ

リーダーさんに対して「チャレンジャー」さんは、「目指せトップ!」が合言葉なんですが、ビルの場合築年数が古いと立地が良くて規模も大きくてもなかなかリーダーのビルには勝てないゲンジツもあります。
%e3%83%8d%e3%82%b3%e3%83%93%e3%83%ab%ef%bc%92(今回も写真はネコです。すいません・・。)

どうするかというと、

「リーダーがやってないことをやって差別化する」か、
「より地位の低いビルから客を奪う」
などが主な戦略になります。

携帯電話だとかつてのソフトバンクが料金やサービスで「差別化」してリーダーのドコモにチャレンジしていったのが記憶に新しいですよね。一方でAUはより体力の弱いツーカーを取り込んだりして「客を奪う」戦略だったんじゃないでしょうか。

ビルで言えば、旧耐震だけどかつてのリーダーだったビルが耐震補強して全館リニュアルしてるような丸の内の三菱地所ビル群なんかがこれにあたるかもしれません。かつてはオフィスばっかりだったのに、路面店に高級ブランドを誘致して通り全体のイメージ一新したり、なかなかの戦略ぶりです。

67「フォロアー」とは、チャレンジャーさんのさらに下で、できることも限られ厳しい戦いを強いられる人(ビル)です。
フォロアーさんは数的に多いのですが、取るべき戦略としては、むしろリーダーさんやチャレンジャーさんとの対決を避けて、独自の優位性を確保しないといけません。まともに戦ってもなかなか勝てないからです。

家電メーカーでいうとかつてのハイアールなどはそうだったかもしれません。
ドンキホーテの安売り目玉商品として結構並んでいた時期もありましたし。

これらフォロアーさん達は、リーダーさん達の商品やサービスを模倣(マネ)しつつ、でも「安いよ」というのが正しい戦略だとされています。

でもハイアールの例の様に、体力がついたら三洋電機を買収して商品開発もガシガシやって、次のチャレンジャー、その次はリーダーを狙うってのが本来の企業戦略です。

ただ、ビルの場合はなかなかそうもいかないので、ずっとフォロアーさんでい続けることになります。

具体的には、賃料を安くすることはもちろん、共用の会議室を設けてサービス拡充するとか、そういう感じですかね。
(まだつづく)

(石田)

 

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

ビルの競争戦略

まちづくりはビル再生から始まる_69

ビルの競争戦略

ネコオフィス体験会やります!(10/21,22)
屋上ヨガイベント、今回はハロウィーン企画!(10/28)

 

中小ビルの競争戦略について少しマーケティング視点から考えてみたいと思います。
ちょっとマジメな内容になりますがお付き合いください(笑
%e3%83%8d%e3%82%b3%e3%82%aa%e3%83%95%e3%82%a3%e3%82%b9(写真がネコなのは、ネコイベントの告知のためです。。本文とは無関係・・・すいません。。)
マーケティング的な競争戦略というと、まあいろいろあるワケですが、ここはわかりやすいコトラーさんの理論になぞらえて考えてみます。
コトラーさんによれば経営戦略はそれぞれが置かれた市場の地位によって決まるとされています。

市場の地位とは「リーダー」「チャレンジャー」「フォロアー」「ニッチャー」の4つです。これ、一般的には企業の戦略論なんですが、十分ビルの空室対策にも応用できると思うんです。

なるべく難しくならないよう、簡単におさらいしてみますね。

「リーダー」とは、業界や商圏でNo1の地位を占め最大のマーケットシェアをもつ人(ビル)をいいます。車業界で言えばトヨタですよね。ビルの場合は、六本木ヒルズとか丸ビルとかでしょうか。とにかく最新設備の大型ビルです。

リーダーさんは、全方位的にシェア拡大を狙うのが常道とされているので、ビル内にショッピングモールを設けたり、高級住宅等を併設したり、大きなイベントや会議ができる施設などを設けてとにかく他にはまねのできないアメニティを提供することでリーダーとして君臨します。
まあ、ビルの場合は満室になっちゃえばそれ以上のシェア拡大はないようにも思えますが、常に周辺エリアで一番の賃料、与信力の高いテナント、高い入居率を維持するってことです。

次に「チャレンジャー」とは、2位から中堅(4位とか5位くらい?)の地位で、トップに対抗している人(ビル)をいいます。リーダーにチャレンジしているからチャレンジャーなんですね。
(つづく)

(石田)

 

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

理想のオフィスビルとは何か?

まちづくりはビル再生から始まる_68

理想のオフィスビルとは何か?

当社の移転計画
当社では今、移転先を探している。人が増えて手狭になり、来客スペースを広くしたいなど月並みな理由はあるものの、本音はもっと楽しいオフィスにしたいからだ。今のオフィスは当社で2つ目の事務所だ。設立当初は、某ビルの住宅部分をオフィスとして2社でシェアしていたのだが、非常に居心地がよかった。例えばエントランスには教育されたコンシェルジュがいつでもにこやかに迎えてくれる。バルコニーにはウッドデッキが敷かれ、コンテナにローズマリーが植えられており、部屋からいつでもグリーンが見える。屋上には東京湾まで見える緑豊かな屋上庭園があり、BBQもすることができた。共用部にはラウンジや会議室があり、客を迎えることができる。私はオフィスを離れ、ノートPCを持って屋上やラウンジなど気分を変えながら仕事をしたものだ。そんなオフィスにもう一度入りたい。

バリューレイズの理想オフィス計画
そのビルに戻ればよい話かもしれないが、私たちの理想とは少し違う。理想はビル内のコミュニティがあること。世間話や仕事の話、毎朝の挨拶がしたい。それを実現するため、当社では仲間を募り、できればビル1棟をシェアしたいと考えている。ビルは古くて良い。場合によっては築50年を超えるようなヴィンテージ感があっても良い。1階にはカフェがあり、軽い打ち合わせやランチ、夜にはビールが飲めると良いだろう。中間階には20名ほどが入る会議室や数名で打ち合わせのできる会議室。壁は全てホワイトボードで、プロジェクターも使えるとよい。さらに上には数名の会社が入居できる個室や個人起業家やフリーランスで働く人たちの大部屋など多様性があり、心地良い音楽が流れる。芸術家やクリエイターのいるフロアがあっても良い。屋上は緑化されていて居心地が良く、エントランスや廊下には入居者が描いたアートが飾られている。ビルのどこでもWifiが使え、ノートPCやタブレット、スマートフォンでどこにいても仕事ができる。このビルはぜひ実現させたいと思っている。気持ちだけが先走り、イラストレーターに頼んで理想のビルを絵にしてしまったほどだ。

68

バリューレイズの理想オフィス計画

オフィスは次世代へ
私は実務者として、これからのビル運営はテナントの自治がキーワードになると考えている。素敵な仕事をしている会社やクリエイティブにあふれるテナントが入居しているビルは、理想的なエコシステムが築かれており、テナントコミュニティにより自治が行われている。テナントによる自由な内装はテナントコミュニティの中からその部屋に惚れた次のテナントに住み継がれていく。こうしてビルがある種のブランドとなり、非常に活気のあるビルになっている。そうした活気のあるビルを増やすことが街づくりの一歩ではないかと、確信するのだ。(おわり)

(山田)

 

<お知らせ>

空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook

テナントコミュニケーションとは何か。その①

まちづくりはビル再生から始まる_63

テナントコミュニケーションとは何か。その①

テナントと仲良くするのはNG!?
私は、業界に入って11年が過ぎたが、ビルの賃貸管理の常識でどうしても分からないことがある。それは「テナントと仲良くなるな。」ということだ。これにはいろいろな理由があって、担当との癒着を防ぐとか、賃料増額交渉がしづらくなる、規約違反を注意しづらくなるなど、言うべきことが言えなくなることを避けるためらしい。また、テナント同士が仲良くなることを嫌う風潮があり、これは賃料減額交渉などで徒党を組まれることを防止する意味があるようだ。しかし、この常識のせいでビルは重く暗い雰囲気となり、廊下で他テナントと会っても挨拶すらしないようなビルになってしまっている。

コンシェルジュの苦悩
最近、管理者の立場を利用し、某タレント夫妻の家に侵入して注目されたマンションコンシェルジュ。私も以前、コンシェルジュ付きのサービスオフィスを運営したことがあるが、コンシェルジュという職業は、非常に離職率が高い。その理由は暇だからだ。そうした勤務条件を好んで志向する人が希望してくることが多いのだが、人間誰しも極度の孤独には耐えられなくなってくる。しかも上記のようなテナントとのコミュニケーションを否定するような管理業界の風潮ではなおさらだ。

テナントとの交流はNG?

テナントとの交流はNG?

しかし、こうした職業に向いている人もいる。私が担当していた物件では、欧米出身の女性がコンシェルジュだったのだが、頼まなくても打ち合わせスペースに花を生ける、テナント一人一人の名前を覚えてにこやかに挨拶するなど進んでコミュニケーションをとっていた。小型のオフィスだったこともあり、社長1人の会社が多く、日常的に会うのがコンシェルジュくらい、という孤独なテナントは、彼女との会話を目的に入居していた人も多い。とくに外資系のテナントは、日本に知り合いが少なく、厳しい環境で仕事をしているため、彼女の笑顔に助けられていたようだ。会話が増えると心の壁が溶け、テナントが頼み事をしやすくなり、コンシェルジュ本来の様々なサービスメニューが活用されるため、忙しくなる。いつの間にか離職率という悩みも吹き飛ぶ楽しい仕事になっているというわけだ。

清掃員もコミュニケーション
ビルの清掃員には、高齢者が多い。とくに女性が多く、なかには各ビルから引っ張りだこの名物おばちゃんもいる。清掃で最も恐れるのはクレームだが、名物おばちゃんは大体クレームが少ない。それはテナントがおばちゃんに直接クレームを言えるからだ。もめるクレームは清掃員に直接言わず、管理会社に電話してくるケースだ。清掃員とテナントとのコミュニケーションがないから、言いづらいのだ。普段顔を合わせていない管理会社にはかなり強く言うテナントも多い。

うまくいってるおばちゃんはとにかく話好きな人が多い。挨拶はもちろん喫煙スペースでの会話にも加わる。くだらない日常会話の中で、自然と「給料が減った」「人員が増えた」など意外に重要な話を聞いて管理担当者に報告してくる人もいる。日常的にコミュニケーションをとっているので、情報量はかなり多く、私はその情報をきっかけに増床の話を掴んだこともあるくらいだ。もちろん故障個所やビルへの不満など、管理に重要な情報も数多い。

ビルにより様々な雇用体系があるため、今すぐ事例のようなベテランを投入できるわけではないだろうが、まずは朝、テナントとさわやかな挨拶を交わすところからはじめてはいかがだろうか?

(山田)

<お知らせ>
空室対策技術集Vol5出ました!
「次世代オフィス解説集」
無料で差し上げます。
(まだ申込ページがありません。下記Vol4の案内ページ参照でメール申し込みください)

空室対策技術集Vol.4「オフィスビルプリチノベ事例集
空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に
このブログの主なカテゴリはこんな感じです。
・中小ビルオーナーのための空室対策:カテゴリ「空室対策」
中小ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、
リーシングマネジメントという考え方が大切だというオハナシ。
・主に当社で手掛けてきたビル再生の実例など:カテゴリ「ビル再生100物語」
シェアするアトリエ:itadaki BLDG(HPはコチラ
元料亭の再生プロジェクト
 築50年EVなしの古ビル再生:日本橋小楼
・ビル再生もまちづくり視点で考えたい:カテゴリ「まちづくりはビル再生から始まる」
「まちづくりはビル再生から始まる」はじめます

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」もお願いします

Share on Facebook