働く場所の新しい選択肢

次世代の働き方とオフィスを考える_42

働く場所の新しい選択肢

働き方が変わっていくにつれて働く場所の選択肢も増えていきそうですよね。

時間貸し会議室予約のスペイシー社が面白いことを始めました。これまではサイトに登録されている会議室をその都度探して予約して使う、というものだったのですが、法人向けに月額固定料金プランをリリースしています。

スペイシー法人プラン月額5万円で月40時間まで、20万円なら200時間まで、場所の大小にかかわらず掲載されている会議室が使えるというものです。外出先でお客さんと打ち合わしたり、外回りの営業マンがまとめ物のために喫茶店で作業するシーンって多いと思いますが、これまでは主に喫茶店探して駆け込んでましたよね。もっとちゃんとした場所でこういうことができれば言うことないですし、法人で一括処理できればいちいち社員が経費申請しなくても済むので働く場所の選択肢として拡大しそうです。

似たようなものでは、ザイマックス社が始めた「ちょくちょく」ってシェアオフィスがあります。都内中心に約30か所あって、契約企業の社員ならどこでも利用可能。自宅や客先の近くにあればわざわざ都心のオフィスに行かなくても仕事ができるので、これもこれからの働く場所の選択肢としてとても面白いと思います。

また、日経が始めた「OFFICE PASS」は、月額9,800円で24か所のシェアオフィスがどこでも利用できます。

スペイシーの場合は、それぞれの場所のオーナーが集客のために登録している物件すべてが対象になるので、貸会議室が成り立つ場所なら何百って場所が打ち合わせやその場のオフィスとして使えちゃいます(現在は400か所)。

もはやフリーランスだけじゃなく、大企業の社員も含めて働き方が一気に変わる可能性があります。

こういう変化が進むと、企業が用意するオフィスの必要面積の考え方も大きく変わるんでしょうね。一定割合の社員が外で働くわけなので、本社オフィスは大幅に面積削減できることになります。高い都心部のオフィスは最小限にして、利用に応じて各所の契約オフィスに料金を払うようにできれば相当な経費削減が可能です。だって単純に土日も含めた賃料を払ってることを考えれば、その分従量課金制の流動的な場所にリプレイスできるだけで約3割(2/7日)安く済む計算です。でもそんな経費の経済合理性よりも、働き方の自由度が高まることでの生産性UPの効果が実証されれば効果は測りしれません。

働く場所の流動性や自由度を高めるサービス領域は今後急速に拡大するように思います。

(石田)

 

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フリーランス感覚とワークライフバランス

次世代の働き方とオフィスを考える_41

フリーランス感覚とワークライフバランス

働き方の変化について、これまで立場的に働く場所や環境の観点から考えることが多かったのですが、働く人の観点でちょっと考えてみようと思います。

通勤今さら僕が言うまでもなく、終身雇用とか安定第一的な考え方は都市伝説化しつつありますよね。そうあってほしいと願ってる人たちはまだまだいますしそれがダメってわけじゃないんですが、好き嫌い関係なく、会社がどうでも、自分で考えて自力で生きてく能力はもはや必須なように思います。

全員独立すべきなワケでももちろんなくて、会社や組織に所属していたとしても、雇われて(保証されて)るって感じじゃなく仕事を通じて会社と契約しているって意識なら、仕事の成果へのこだわりとか自分のスキルアップにももっと貪欲になるはず。

フリーランスそういう人達(フリーランス感覚の人)って物事への興味や危機感が強いので、例えば休みの時も「完全に頭の中もホリデー」な感じにはならないでしょう。あ、誤解のないように、ON/OFFの大切さもわかった上で普段時間的に取り組みづらいことに取り組んだり、次への準備をうまく休日の中に取り入れたりって意味です。

一方でワークライフバランス的な大ワークライフバランス事な観点ももちろんあって、家族(特に子供とか)との時間とか自分の充電のための趣味や旅行なども欠かせませんが、僕の周りのフリーランス感覚の人は休日中もうまくバランスを取ってるように思います。

雇われ感覚の人だと平日のワークタイムは会社に時間を売っている感覚なので、休み中に働く系のこと(目の前の仕事のこととは限らない)をやったり考えたりすることはトンデモないんでしょうね。

一見意識高いっぽくて、いろんな本読んだり勉強会やセミナーいったりする人もいますが、フリーランス感覚の人と違うのは自分へのインプットばかりで「俺はやってるぜ感」に浸ってる人はちょっと扱いが難しいです。いろいろと問題意識もあって(でもそれは誰かの受け売りだったりする)、話してると議論吹っ掛けられたりするんですが大抵話が噛み合わないし実際に活動起こしてないので話の内容が薄かったり。(起業セミナーとか勉強会系のビジネス的にはこういう意識高いっぽい人相手の方が、ある意味ずっとリピート客なのでおいしいのかもしれません。。)

本気でフリーランス感覚の人は、例え会社に所属していても会社に次何提案しようかとか現実に活動(準備も含め)しているので話が具体的です。「あ、それならこういう人紹介できるよ」とか「ウチのビジネスとこんな接点あるよね」って話に発展しやすい。決定的な違いは、自分でリスク(お金じゃなくて計画を進めるための時間や労力)をちゃんと取ってるかどうかな気がします。

フリーランス感覚の人が働く場所とか環境って自分の家や会社のデスクに限られなくて、カフェや図書館、ネットワークを求めてコワーキングスペースとか以前よりいろいろあります。でもこれからもっと選択肢が増えてくように思います。

関係する友達同士でオフィス(別荘でもいい)借りちゃおうとか、共感してくれるベンチャーの中に机を借りるとか。

僕らとしては、本気の人のためにそういう選択肢を増やす手伝いをしていきたいなあと思ったりしています。

(石田)

 

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Connecting The Dots 北川社長インタビュー

dots次世代の働き方とオフィスを考える_40

Connecting The Dots 北川社長インタビュー

Connecting The Dotsとは
Connecting The Dots(以下Dots)とは、渋谷と代々木にあるコワーキングスペースである。北川巧社長率いる㈱インクルードが運営しており、2012年に渋谷、2016年に代々木がオープンした。コワーキングスタイルの共有席と個人が集中して作業ができる専用席、会議室、イベントスペースなどから構成されたデザインは、シンプルかつ使いやすく、渋谷駅徒歩4分、代々木駅徒歩1分という立地が人気を呼び、4,000人以上の会員を集めている今人気のコワーキングスペースだ。

 

原点はクライアントのための設計思想

元々、北川氏は、アトリエ系の設計事務所に入社、新築オフィスのデザインを数社手掛けるうち、企業のオペレーションやソフトに絡んで設計し、オフィス内のコミュニケーションを生み出すハードのデザインに面白みを感じた。「建築設計は普通、文化や歴史、場所性をアカデミックに組み立ててストーリーを作り、プレゼンすることが多いんですが、自分のいたアトリエの代表は、クライアント企業に『投資』としての建築を改めて認識させ、そのための設計を貫いていました。設計事務所が経営に深く踏み込んで提案することに、影響を受けました。」(北川氏)

 

自らの「必要」がきっかけでDotsを作った

その後、数社を経て自宅を拠点に独立した北川氏は、クライアントが都心に増えるにつれて、独立二年目にオフィス移転を目的に仲間数人とシェアすることを思いつく。「仲間と盛り上がったシェアの話がきっかけで、今でいうインターンシップのように、ゲストや学生が訪ねてきて机を使うとか、そういう刺激のある空間づくりをやりたくて実際に渋谷に30坪のオフィスを借りたんです。」(北川氏)

 

内装はDIY

建築デザインが専門の北川氏は、さっそく図面を引き内装に取り掛かった。「専用席のデザインは、自分が設計業なので、仕切りの高さなど自分が使う場合に集中しやすい環境を整えました。内装は全部自分たちで作りました。ホームセンターで材料を切ってもらって、ハイエースをレンタルし、何度も往復していました。」(北川氏)

 

集客はインターネット

オープンしてから自社サイトで募集を始める。「2012年当時から入居希望は全てインターネットの自社サイトを通じて来てくれます。今はSNSなども通して良質な記事やコンテンツを提供してシェアオフィス、コワーキングに特化したサイト作りをするように努力しています。他施設の訪問記や入居者のインタビューは、スペース内の活性化にも繋がりますし、取材するスタッフ自身のためにも良いのでやってます。」(北川氏)

 

クリエイティブ系の入居者と活発な協業

立ち上げ当初は、一般客の入居が多かったものの、稼働が上がってくるにつれ、自社や入居者同士とシナジーのあるクリエイティブ系の入居者が増えた。「デザイナーやITエンジニアなどを中心に入居いただいてます。実際に取引もあり、当社からエンジニアに発注したり、企画系の入居者から受注することもあります。実際に仕事するとさらに互いの距離感も縮まって良いですね。」 (北川氏)

 

今回お話を伺ってみて、空間をDIYするなどアイディアをすぐに実行に移し、積極的な人間関係を構築してきた北川氏の行動力がDotsを常に魅力的な施設にしているのだと感じた。

 

(山田)

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永田町GRIDを見た

次世代の働き方とオフィスを考える_39

永田町GRIDを見た

永田町GRIDをみた一棟シェアエコノミー

今年2月、永田町に注目のシェアオフィスがオープンした。その名は「Nagatacho GRID」。

代表がシェアリングエコノミー協会の代表理事を務めることでも知られる株式会社ガイアックスが運営している。GRIDは地下鉄永田町駅からほど近い一棟ビルだ。シェアオフィスと呼ぶにはかなり巨大だが、日本の政治の中心という立地にも関わらず、そこには自由が溢れていた。

 

みどり荘が入居

様々な職業の人々をインタビューした本「WE WORK HERE」という本が最近話題になったみどり荘。表参道などで展開してきたコワーキングスペースだが、GRIDにも施設として入居した。テナントのような形でGRIDの中に存在するスペースなのかと思いきや、GRIDの入居者であれば利用することができるらしく、また、みどり荘の入居者もGRIDの様々な施設が利用できるらしい。

 

シェアスペースが充実

オープン以来、既に多数の報道がされているので、詳細な施設紹介は省くが、1棟ビルだけに様々なシェアスペースがある。会議室やイベントスペースはもちろん、セミナールーム、ポップアップショップ、シェア自転車、キッズルーム、屋上デッキなど、多岐にわたる。豪華施設と言ってしまえば、これまであった都心のシェアオフィスと差はないかもしれないが、面白いのはそうしたシェアできる施設、設備ひとつひとつに運営者であるガイアックス以外の運営者がいることだ。みどり荘の中でランチ会をオーガナイズする運営者がいたり、屋上でイベントを催すインストラクター、貸会議室や貸スペースの予約サイトなども外部の運営だ。

 

様々な業種・様々な規模

これだけたくさんのシェアスペースがあると、一人のマイクロビジネスから、数億円規模の企業まで、様々な利用の可能性が広がる。イベントスペースだけで数か所、最大300名が利用できるイベントスペースまであり、10名程度で盛り上がれるバー(貸しスペース)などもある。3-4名で利用できる会議室もたくさんある。第6話でも書いたように、今人気のある施設はオフィスと会議室があれば良いというわけではなく、開発した商品の製品発表、ブランドのシーズンごとのファッションショー、重要顧客のパーティなど、ビジネスの様々なシーンを演出できる施設だ。GRIDのような複合的なシェアスペースのある施設では1人から数人の小規模企業でも、大企業なみの演出をした活動ができるのだ。(全てを自前で準備しなくて良い)

 

境界が曖昧であること

GRIDを見てびっくりしたのは、物理的、精神的な境界が曖昧なことだ。個室を借りているテナントの中には、入退室のセキュリティが厳密なテナントもいるし、みどり荘のコワーキングスペース内も会員のカードがないと扉が開かない仕組みになっていて、セキュリティが弱いわけではない。しかし、ビル内の様々なスペースをガイアックスの社員や入居者が行き来している上、イベントスペースには外部からの利用者もたくさん来ている。それはまるで、たくさんの市民に利用される公民館のようでもある。

どのスペースにいくら払っているのか、という従来の考え方自体がもはや古臭いのかもしれないと感じた。

(山田)

 

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シェアオフィスをつくる理由

次世代の働き方とオフィスを考える_38

シェアオフィスをつくる理由

シェアオフィスの歴史community

シェアオフィスという業態の歴史は古い。「レンタルオフィス」を調べると、古くは1978年にオーストラリアでサーブコープが設立されたのが始まりとされる。日本では1997年頃から登場しはじめたと言われている(wikipedia調べ)。シェアオフィスは大面積の床を分割し、受付やラウンジ、会議室を共有し、少人数の会社でも豪華な共用設備をリーズナブルに使える仕組みだ。テナントからするとAクラスビルを借りる体力がなくても、シェアなら借りることが出来るサイズまで小さくなる。また運営側からすると、貸しづらい大面積のオフィスを稼働させることができ、うまくいけば3倍程度の坪単価を稼ぐことができる。(デメリットも様々ある)

 

シェアオフィスは不動産屋のものか

こうして成長してきたシェアオフィス業界だが、大面積を小割りにして稼ぐという手法は分かりやすいため、似たような施設が一時乱立した時期もあった。タコ部屋のような安価な施設から、デザインに凝った施設、超高層ビルに入った高級な施設など様々な施設が生まれた。ただ、これは一様に賃料を稼ぐための施設であり、不動産業者が運営する賃貸物件だ。第6話でも書いたような施設側で行うイベントや交流会を開くことも、賃料を稼ぐためのサービスの一環だ。しかし最近話題になり、人気がある施設はこれまでと違い、別の業界から参入した運営者が多いようだ。

 

本当に価値があるもの

最近とくに目立つのは、IT業界からの参入だ。IT業界は、非常にすそ野の広い業界だ。ホームページ制作や運営はもちろん、システムのインフラを組んだり、デザインやコーディングといった専門職、ウェブを通じたリアルなサービスを提供する企業(AmazonやAirbnbなど)、またそうした企業に投資する投資家群。業界の歴史が浅いため、平均年齢が若く、成長スピードが早いので大変エネルギッシュな人達だ。若くして企業売却などに成功すると、その後いくつものIT企業の設立をしたり、ベンチャー企業に投資したりする人も多い。私は、IT起業家がシェアオフィスを運営するのは、賃料が目的ではなく、前述のような様々な人々の出会いなのではないかと考えている。

 

セレンディピティとは

こうした出会いは、セレンディピティと言われ、ビジネスの中でセレンディピティが起きやすい環境づくりが注目されはじめている。セレンディピティとは、素敵な偶然に出会ったり、予想外のものを発見すること。平たく言うと、ふとした偶然をきっかけに、幸運をつかみ取ることである。例えば科学の世界では、ある研究をしている時に偶然他の発見があり、後にそれがノーベル賞に繋がるような大発見だったりすることがある。ビジネスに置き換えるとこれは「出会い」のことではないだろうか。人と人との出会い、企業と企業との出会い、また日常的な会話の中から偶然生まれるイノベーションなど、複数の人が関わることで起きる幸運は大きな成功に繋がる。

 

コミュニティは金で買えない

こうした出会いや幸運は、金では買えない。前述したようなIT企業では、テナントとして入居したオフィスから方々の取引先に出向くよりも、自分が運営するシェアオフィスに仲間を募った方がはるかに効率が良い。また大家と店子の関係以上に、本業での取引関係をもち、店子の元へ集まる取引先とも関係が持てたとすると、出会いや幸運の発生確率は格段に上がる。そのコミュニティ内で起きるであろうイノベーションは、金では計れない価値だろう。

 

大家と店子が賃料以外の価値を求める時代がそこまで来ているのかもしれない。

 

(山田)

 

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シェアオフィスとイベント

次世代の働き方とオフィスを考える_37

第6話 シェアオフィスとイベント

テイショク西麻布

テイショク西麻布

当社は、先月より6年ほど事務所を構えていた赤坂から西麻布へと移転した。社員が増えたこともあるが、シェアワークスペースを運営するという新しい試みにチャレンジするためだ。その名も「テイショク西麻布」。

建築や事業計画を学ぶ大学院生とともに頭をひねり、色々な「職材」(入居者)が集まって、おいしい定食が出来上がるという意味を込めた。7部屋ほどの小さな施設だが、すでにたくさんの方に内見していただいている。

 

会議室とラウンジ

テイショク西麻布では、キッチンのあるラウンジや屋上、会議室など複数のシェアスペースを設けている。夜景のきれいな物件で、ラウンジの大きな窓からは六本木ヒルズが良く見える。施設のオープン後はPRを兼ね、小規模パーティや勉強会などに利用いただき、利用者の感想を伺いながら今後の展開を模索している。会議室でのプレゼンや打ち合わせの後、ラウンジでの軽い懇親会をする、といった都合の良い場所が希少だということに気付いた。

ホテルなど大規模な施設なら様々な用意があるが、予算が乏しい10名から20名規模のイベントだと、会議室と懇親会場は別、ということが多い。

 

ラウンジが充実している施設

テイショク西麻布のプランを練っていた頃、都心の様々なシェアオフィスなどを訪問し、利用のされ方を調べてみたところ、思った以上に共用部の重要度が高いことが分かった。部屋とともに共用の会議室やラウンジなどの打ち合わせできるスペースが多いのが、シェアオフィスの特徴だが、これらは会議だけではなく、製品発表や商品の展示会といったプレゼンの場や顧客や取引先を招いたパーティなどに利用されている。最近の施設は、飲食店と見紛うほどの高いデザイン性を持ったラウンジなども備えており、利用者のニーズに応えている。(しかも貸切の利用料もリーズナブルだ)

 

複合化するシェアオフィス

これまでのシェアオフィスは、受付、商談スペース、会議室、執務スペースといったような機能で施設がまとめられてきたが、最近人気のある施設は、ラウンジにはバーカウンター(バーテンが常駐するわけではない)、会議室と別にイベントスペース、シェアできるショウルームなど、オフィス・会議室機能以外の設備が充実しており、イベントはイベントホールで、懇親会はお店を予約する、といったコストも手間もかかっていたことから利用者が解放され、支持されている。

 

施設の活気は利用者がつくる

どのシェアオフィスでも、利用者のコミュニティづくりに苦心し、様々なやりかたで盛り上げている。入居者の懇親会などが代表的だが、他の運営者などからは「イベント疲れしてしまった。」といった声も聞かれる。施設側主催でイベントをやり続けるのは、テーマや集客などの手間に限界があるのは明らかで、それよりも共用部の利用のハードルを下げ、利用者主催のイベントを増やし、外部からの利用を促すことで来館者を増加させ、多彩なイベントが行われることで施設に活気を生むことが成功につながるようだ。

 

テイショク西麻布のラウンジで、イベントをされたい方はぜひご一報いただきたい。

(つづく)

(山田)

 

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湯河原、ステキだぜ!

次世代の働き方とオフィスを考える_36

湯河原、ステキだぜ!

(前回より
せっかく来たんだし温泉でも入って安い宿があればゆっくりさせてもらおうかと宿探しに。(なんて無計画な・・・)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

温泉こりゃダメだわということで、終わらせてお隣の湯河原駅に避難。こちらはずいぶんと落ち着いています。たったひと駅でこんなに違うんですね。

サーフィンやってたころにはよく来た湯河原ですが、そのころは海に入ってキンメダイの煮つけ食べたらそのまま帰ってたので、宿を探すのは実は初めてです。

と、そしたら温泉付きのドミトリー併設旅館を発見。なんでも、元保養所をリノベしたんだそうで、値段もずいぶんリーズナブル(朝食付き4,900円!)です。

The Ryokan Tokyoって明らかに外国人旅行者を狙った感じで、内装もかなりベタな和風を装ってます。壁の写真が富士山や大仏様、壁には凧がかかっていたりドミトリーのロッカーには忍者のサインが。コスプレルームまであってココまでやればエラい!と言ってあげたくなるような徹底ぶりです。実際外国人旅行者と思われる人とも何人かすれ違いましたが、施設はなかなかでした。お風呂もちゃんとしてて広いし、湯上り用の無料デトックスウォーターや快適な休憩所もあって、スタッフの感じもよくて併設のカフェでもくつろげました。

The Ryokan Tokyo YUGAWARA (トリップアドバイザー提供)

総合的な印象としてコレはアリですね。本格的なシブい環境を求める人とかリノベはこうあるべきみたいな人には向かないと思いますが、快適さと値段のコスパは抜群です。

1人だったので実は(というか当たり前に)たいしてやることもなく、温泉、ビール、温泉、ビールを繰り返す合間に、普段できない考え事やこれからやりたいことをまとめたり、持ってきた本を読んだり、意外に充実した時間を過ごせました。実はこれまで温泉来ても風呂に入るのってメンドウで、一日に2回入ったことってほぼなかったんですが、この日は実に3回も入浴してしまいました。読書や考え事のブレイクタイムに温泉。

夏祭り夜は近くのお店まで夕涼み兼ねて散歩。途中で夏祭り会場にちょっと立ち寄って、と相当にゼイタクなスローな時間を東京から2時間以内で過ごせる場所があるってちょっとした発見です笑

湯河原、ステキだぜ。

(石田)

 

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熱海との2拠点居住を妄想しつつ

次世代の働き方とオフィスを考える_35

熱海との2拠点居住を妄想しつつ

週末に熱海の物件を見に行きました。

IMG_8020知人から「熱海駅から歩いてすぐの通り沿いにある一棟建物で、古いけど面白そうだから見てほしい」と言われた物件で、週末のプチ旅行気分でふらっと笑

午前中の予定を終わらせて、12時半過ぎに品川発新幹線に乗ったら、13時過ぎにはもう到着。前から思ってましたけど、熱海って十分通勤圏ですよね。

そういえば、かつて師と仰いだ人が熱海に週末用に仕事場を借りていたことがありました。環境を変えて考え事に集中するにはもってこいの場所だって言って。当時の熱海は今より物件がすごく安くて、東京でワンルーム借りる感覚で温泉付きの広いリゾートマンションが借りれたようです。

熱海って好不況が激しくてかつてのリゾートマンションブームが過ぎて街が寂れた後、リーマンショック前にまたやたらとマンションできたり、その後またたくさん売れ残ったり、と景気の波が激しい印象があります。ここしばらくでまた開発現場が目立ちますが、前回のブームの時にデベロッパーが買った物件がそのまま手付かずで残っていたりで、よく見ると時代の波に翻弄された跡を垣間見ることができます。

花火ちなみに、熱海駅に着いてみたらホントすごい人!その日はちょうど花火大会だってこともあって改札出るのにまず行列。駅前の無料の足湯もギュウ詰めだし、駅ビルのトイレまで並んでました笑

まあ普段はここまでじゃないんでしょうね。今年の1月に合宿で来た時ももうちょっとゆっくりできましたし。

それよりも、熱海に週末用の部屋借りて籠るのはアリかもなって結構マジメに思いました。なにしろ気分が変わった感が十分あって、海は近いし温泉はあるし、楽しみながら考え事するにはかなり最高な距離感です。週末に充電して平日はフルパワーでがんばる、そういう働き方ってステキかも。

ということで、目的の物件視察は30分ほどで終わらせ、せっかく来たんだし温泉でも入って安い宿があればゆっくりさせてもらおうかと宿探しに。(なんて無計画な・・・)

(石田)

 

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都心に眠るお宝!~最上階のオーナー住宅

次世代の働き方とオフィスを考える_34

都心に眠るお宝!

ペントハウスビルのペントハウス(最上階のオーナーの自宅など)が、オーナーさんの相続などによって「使わなくなった。誰かに貸せないか?」というご相談を受けることがたまにあります。

親から子供へ不動産が受け継がれる過程で、子供にもすでにヨソで独立した生活があるので、親が住んでいたペントハウスごとビルを相続しても自分がそこに住む気はないなんてことはこれから増えそうですね。(特に相続する子供が複数いる場合はなおさらです)

税務署それと以前も書きましたが、かつては上に自宅を作って住んでいればかなりの相続税対策になったものが、相続財産の評価方法が変わったために節税効果が激減したことも影響していると思います。

でも実際に見に行ってみると、なかなかに立派な(少なくともかつては)造りだったり、屋上部分がデッキや庭園になっていたり、そもそも最上階なので眺望がよかったりと、結構ソソられるものが多いです。

これはある意味都心の隠れたお宝なのでは!?笑

もちろん、貸せる物件に仕上げるには問題もあります。

まず、住宅のまま貸せる状態ならいいのですが、それなりに年季が入っていたり、賃貸住宅にしては大きかったりして、そのままで貸せるものはあまりないです。特に大きさの点では、これまで見たペントハウスで小さいもので30坪、大きいもので60坪あるものもありました。都心立地でビルの最上階なので住めばゴキゲンなんでしょうけど、周辺の坪単価相場で「これくらいで貸せるだろう」とトラタヌの計算をしてもダメです。仮に相場単価が坪1.5万円で60坪かければなんと月90万円のお家賃に(30坪でも45万円)。これだけの賃料を払う人は、もっとハイエンドのラグジュアリー物件(都心タワマンとか)を選びがちなので、それらと競争して勝てるわけがありません。

そうすると、2戸ないしは3戸に区切って貸すかとか、いっそオフィスにするかなどが選択肢になりますが、当然これにはそれなりの工事費がかかります。特に住宅として小さく区切るには、お風呂やキッチンなどの設備をつけないとダメなので、オフィス化するよりお金かかるケースが多いです。

一方、オフィス化する場合は一旦全部スケルトンにして普通のオフィス仕様にすれば貸せなくはないでしょう(ツマラナイですが)。まあ、この場ではカタい選択肢の一つとして置いておいて、より面白い使い方を妄想してみようと思います。

もともと広い住宅なんだしシェアハウスは?なんかアリそうですよね。きちんとステキに作りこんで、うまくコミュニティ作り込むようなことができれば都心だし面白い物件にすることもできそうです。ただ、シェアハウスの運営もそれなりにノウハウが必要なので、オーナーさんが自らやるにはちょっとハードル高いです。運営だけ請けてくれるシェアハウス事業者に委託するか、借り上げてもらうのがよさそうですよね。

下の階はオフィスなんだし、住居の間取りとか活かしてシェアオフィスなんかは?これもアリそうです。リビングだったところを共用ラウンジにして、スタートアップ企業達が明日を夢見てペントハウスで仕事してるなんて映画のワンシーンみたいです。まあこれも、運営にはノウハウが必要なので、得意な運営会社に借り上げてもらう方がいいでしょう。

都心なんだし、各部屋を会議室とかパーティールームとして時間貸しで運営するのも面白そうです。会議室用途が得意、パーティーが得意なところなど、集客サイトもいろいろ充実してきていますので、うまくハマればイニシャル投資が一番安くて儲かりそうですね。これの場合は予約管理と利用の都度の掃除などが問題ですが、民泊物件の運営代行業者さんなんかもかなり充実してますので、時間貸しの対応も頼めそうです。

あ、民泊もアリですが、堂々と旅館業法を通せればいいのですが、そうでない場合(100㎡越えの物件で用途変更が必要な場合とか)は法整備が道半ばなので今後の動向を見極めたいところです。それと、広い物件だと思うような値段で貸せるかのリサーチが必要です。

これらは妄想なのでそれぞれどれがいい、というものではありませんが、せっかくの物件を手つかずのまま放置しているオーナーさんが多いんです。もったいないですよね。

(石田)

 

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損して得取れ

次世代の働き方とオフィスを考える_33

損して得取れ

損して得とれという発想。

将来建替えるかもしれない普通の小さいビルを、暫定的に活用してくれないか?という相談をたまにうけます。今回話をもらったのも山手線の駅から徒歩5分くらいのビルでのそんな話です。

1フロア20坪の5階建てなので、セオリーで考えれば各フロア1テナントのマルチテナント貸しにするのがいいように思います。

でも、元々自社ビルとして使っていたので、複数のテナントに貸すには電気設備がフロアごとに完結してなかったり、数年後の将来に(たぶん)建替えるため、余計な投資をかけたくない。なので安くていいから一棟丸ごと借りてくれるテナントを探してくれないか?って(どこかで聞いたような)案件です。

f6b8e18e6ebb66b40ad0694c0f162581_sまあ、普通に考えればオーナーはそう思いますよね。建て替えまでの数年間、ほったらかしてても税金がかかるだけだし、せめてそれくらい稼げればいい。でも投資はかけたくない。という気持ちは分かります。でも実際このビルは一棟貸しで半年以上募集していてほとんど問い合わせがなく、どうすればいい?という状態でのご相談です。

コレ、借りる側から見ると、こういう物件は面白そうなんですが結構踏み切るには悩ましいことだらけです。まず、数年後には出てってくれって言われるわけなので投資をかけづらいですよね。仮に相場賃料の半額でOKと言われても、それなりにちゃんと仕上げるには賃料の1~2年分程度のコストがかかるので、3年くらいしか借りれないとすればメリットがほぼありません。

それに、全体で100坪のビルを使い切れるところとなると、それなりの規模の会社になりますので、あまり軽く考えられませんし、転貸事業をのために借りるには短期で回収しなければダメなのでちょっと重すぎます。

ひらめきそれで、ちょっと発想を変えてみました。

どうせ一棟では借手つかないなら、1階をカフェ兼mtgコーナーにしたらどうでしょうか?時間貸し会議室でもいいと思います。

賃貸のセオリーだと、1番高く貸せる1階を?なぜ?という話になりがちですが、これは損して得取れって考え方です。

路面部分が高く貸せると言ってもコレは普通賃貸借で貸せる場合の話ですから、そんなところにテナントが投資をかけて借りるのはハードルが高いですよね。

1階がラウンジ兼会議室になっていれば、上を借りる人のメリットは高くなります。20~30坪くらいを必要とする小さい会社の場合、打合せ用の場所の割合は1/4〜1/3くらいは必要です。ということはその分高く払ってもOKですし、しかも内装投資はいりません。

1階がオシャレに仕上がっていればさらにその分高く払ってもいい人も多いでしょうし、言ってみればこれはシェア/レンタルオフィスを立体的に展開してみた発想です。

それに、1階の目立つ部分に人がいるとビル全体に活気が出ます。活気のあるビルは自然に人を呼びます。なんでもない普通の小ビルがイケてるビルに。結果的にビル全体の価値を上げることに繋がります。

2階以上の階は、電気代とかちゃんとメーターで課金できなくても、月額固定料金制にしてしまえば自社使用の時の設備のままで貸すこともできて、オーナーの投資もほぼ1階部分だけで済みます。

そうやって、ラウンジ兼打合せスペース付の小規模オフィスとして仕上げれば、小さい会社にはとてもありがたい場所になりますし、小さい会社は成長すれば次の場所へ短期で移転する傾向が強いので、借りれる期間が短くてもOKです。

さらに知り合いの会社同士やフリーランス同士でも借りれるように貸方の自由度を高くしてあげれば、借りたい人の間口がとても広がります。

働き方の自由度が高まってきている中、場所を借りることの自由度が高い場所がもっと増えてくるように思います。

(石田)

 

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