原状回復に潜むリスク

テナントが退去する時、原状回復費用についてトラブルになることがあります。
(なので、オフィスの賃借人の人はこの先は読まないでください。笑)

貸主は「床壁天井、すべて内装改修してもらえるもんだ」と思い込みがちですが、
借主は「自然損耗分ってそもそも借主が負担しなきゃいけないの?」となりがち。

住宅と違って、事業用賃貸であるビルの場合は当事者間の合意によってどんな取り決めでもアリ、と考えるオーナーさんが多いと思います。

しかし、判例を調べてみると住宅の賃貸借同様に
「内装の自然損耗分は賃料に含まれているべきだ」
ということが原則であるとされ、

「たとえ事業用でも内容や範囲を明確に定めていなければ、当たり前に借主に内装を原状回復させられない」
となっています。

要は、契約書にきちんと原状回復の仕様や自然損耗分の取り扱いなどを明記しておくことがポイントです。

これが明確でないと、たとえオフィスでも原状回復の費用負担でトラブルになったときに思わぬオーナー負担が出ることになります。

しかい、古い契約書ではこれが明記されていないものが多いのです。

いざ退去の際にお互いの思惑の違いが発覚し、トラブルになるケースが多くなっています。

誤解のないように言うと、かつては新品同様にする原状回復は当たり前とされていました。
それが、最近の判例などで「それはダメでしょ」となっただけです。

でも昔の契約書だからそのことに対する手当てができていない。
テナントさんもいろいろ調べてみたら大家のいいなりになる必要がないようだと気づく。
(中立な立場で言えば、契約時の精神が尊重されるべきだと思いますが、そういう被害者マインドで煽る人たちが多い気がします・・)

元の約束なんて知るか、とばかりにテナントから「大家は悪徳だ!」と責められて困っているオーナーさんからご相談いただくこともありますが、我々は首をかしげたくなります。

また、古い物件の場合に、空調機が前テナントが残していったものをそのまま使っていたり、貸すときに内装を完全に直していないまま次のテナントに貸し出しているケースも多いですよね。

今の時代では、貸した時の「原状」をきちんと図面や写真で定義しておかないとやはりモメます。

口頭で「こんなカンジで」とするのは極めて危険。

これらトラブルになると、取れると思っていた原状回復費用が取れずに貸主が思わぬ費用負担を強いられることが増えています。

潜在的に抱えている賃貸事業リスクです。

それに、交渉の際のストレスはもちろん、モメて原状回復工事がストップしたままだと募集活動も進まず、その機会損失まで考えると目も当てられないです。

我々は、賃貸運営代行者としてよくこの点をオーナーにご説明します。

たかが契約書、でも賃貸運営のキモなんです。

 

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カテゴリー: 空室対策   作成者: 石田 竜一 パーマリンク

石田 竜一 の紹介

株式会社バリューレイズ 代表取締役 石田竜一 1968年福井県福井市生まれ。早稲田大学理工学部建築学科卒業後、90年㈱リクルートコスモス(現㈱コスモスイニシア)入社後、㈱リクルートビルマネジメント(現㈱ザイマックス)にて、事業用オフィスビルの運営、大手法人保有不動産の運営アウトソーシング受託、不動産の有効活用コンサルティングに従事する。国内および外資系の不動産投資ファンドでのビル運営経験も豊富。その時の経験から、 「不動産ファンドのビル運営のノウハウを一般のビルオーナーにも採用してもらえばもっとビルもオーナーも元気にできる」 という思いを強く持つ。これらの経験とノウハウを、中小オフィスビルのオーナーのお役に立てたいと同社を退職後、2008年3月に株式会社バリューレイズを設立。 一級建築士、宅地建物取引主任者、不動産証券化マスター、ビル経営管理士、ファイナンシャルプランニング技能士

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