滞納督促マニュアル!?

ビル経営上の業務は4つ、と書きました。

空室対策
会計業務
テナントフォロー
維持保全・改修

会計業務の中で、滞納発生時の対応について考えてみたいと思います。

滞納、いやですよね。。

悪いのは払わない方なのに、こちらから連絡して「払ってください」と言わないといけません。

賃貸運営に関することで最もイヤな仕事です。

滞納しないようないいテナントさんばかりだといいんですが、やはり必ず起こります。

ほとんどの場合は、ちょっと遅れただけとか、忘れてたとかの場合が多いので、大きな問題には発展しません。

ただ、大抵いつも遅れるテナントさんは決まっています。

しつこく(でも丁寧に)
「今月まだ入金確認できませんがどうされました?」
と毎月連絡し続けると、ほとんどのところはそのうち遅れなくなってきます。
(やはり毎回言われる方も決まりが悪いんでしょうね・・)

ここまではほとんどのビルがやっていることだと思います。

問題は「払えなくなった」テナントさんです。

「来月までには」「もうちょっと待って」
こうなるとキケン信号ですよね。

資金繰りが悪くなっているってことなので、翌月に2か月分払えるワケがありません。

こういう場合は、必ず期限を切ってもらいます。

「来月とか待てません。いつまでに払っていただけますか?」

3日程度ならあまり追い込むことはしませんが、あまり長引くようだときちんと契約書にのっとった対応を取らざるを得ないことを説明する必要があります。

「契約上、〇か月以上の滞納は解除事由に抵触しますよ」

毅然とした対応が大事です。
(何度も言いますけど言う方もイヤなんです・・)

それでも払わない(払えない)場合は、もうこちらも最悪のケースを想定して対応するしかありません。

滞納が長引いた場合でもテナントさんには借家権がありますので、「解除します」と宣言しても急に強制的に追い出すことができません。

それだけに初期対応がポイントになってきます。

まずは滞納ひと月目に督促通知、ふた月目には解除通知を(内容証明郵便で)送付するんですが、これにもポイントがあります。

会社あてはもちろん、代表者の自宅と連帯保証人にも送付します。

お金がないことって言いづらいので、連帯保証人(親とか知人)に言ってない場合があります。

通知を受け取った連帯保証人から連絡が来て、慌てて払ってくるテナントさん、結構います。

なかには「なんで保証人に連絡するんだよっ!」と怒る社長もいますが、気持ちはわかりますけど仕方ありません。
(だから最初に言ったのに・・という切ない気持ちになります)

代表者の自宅に送るのは、内容証明郵便だと受け取ったかどうかが送った方にも知らされますので、ある時いきなり社長がいなくなってた!というような事態を早めに察知できるからです。(こういうドラマみたいなことも実際にたまにあります)

これでもダメな場合はもう粛々と裁判にするしかないんですが、ちゃんとこちらが督促した事実などを示す必要があるのでこういう書面上の対応も大事なのです。

大抵は2か月以上滞納していて、ちゃんとこちらも2,3回督促をしているなどの事実がないと裁判にしてもらえませんので。

保証会社を使っている場合は、連絡のタイミングをチェックしておく必要があります。

保証会社によって、滞納発生から連絡するまでの期限が違っていますので、ちゃんと期日までに所定の手続きを取る必要があります。

それと、どんな費用でも保証されるわけではありません。

解除日以降の違約金は対象外とか、原状回復費用はダメだとか、これも保証契約で細かく規定されています。

やはり(気持ち的にイヤでも)早めに督促の連絡をして、事件にする前に対応をとっておくのが一番大事ですよね。

我々のケースでも、普段から連絡をまめにしていたので、いよいよお金が無くなった時でも賃料だけはちゃんと最後まで払ってくれたテナントさんもいました。
(その後、裁判所や債権者の弁護士さんからの連絡で、法的整理になったことを知ったのですが、こちらにはちゃんとケジメをつけてもらえましたので、こちらもそれぞれ誠意ある対応をさせていただきました。。)

まあ、そんなことよりも、前回書いたテナント与信審査をちゃんとやって、マジメなテナントさんに入ってもらう方が大切なんですが・・。

 

 

空室対策技術集Vol.1~3を進呈します!

中小築古ビルのオーナーを対象に
空室対策を実戦的に解説した空室対策技術集を発表、無料配布いたします。

※始めて読まれる方に

これまで、東京都心の中小型ビルが検討客を集められない4つの原因へ対応する考え方として、リーシングマネジメントという考え方が大切だとご説明しました。
リーシングマネジメントの基本的な考え方は、
「打点(空室を埋めること)は、打席数(認知度を上げること)×打率(決まりやすい条件やウリ)に比例する。」です。

弊社での空室対策の事例オーナーさんの声など、
バリューレイズのHPにて詳しくご覧いただけます!

株式会社バリューレイズのフェイスブックページへ「いいね!」をお願いします!

もしよければココ↓へのクリックもお願いします!

Share on Facebook