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ボロッボロマンションの再生物語2

次世代の働き方とオフィスを考える_12

ボロッボロマンションの再生物語2

 

前回からの続き
2011年の大地震の後に、元の地主さんから買わせてもらった築古マンション。
建物はボロでも十分なキャッシュフローがあることがわかり、「実は当面持ち続けている分には全然困らない、どころかチャリンチャリン儲かる」物件だと判断。長期戦で再生させる方針にしました。

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通常こういうケースは、1.リノベして価値あげて転売、2.建て替え推進の2択の場合が多いのですが、どちらでもない(将来どちらにでも舵を切れるように)、時間を味方につける作戦です。だってリノベしたくても修繕積立がゼロで他の区分所有者もいる状態では、費用の捻出がウルトラC難度だし、新築以来住んでる人もいる中で急に「建替えましょう」なんて通るわけがないからです。

それから僕らがやったこと。

ボロMS4まず、外壁の剥がれ落ちそうな部分を緊急修繕。これは道行く人にケガさせたら大変ですし、当然所有者責任を問われるので待ったなしです。一件ずつ区分所有者に声をかけて、「とにかく大事故が起こって賠償問題になる前に手を打ちましょう!」

ボロMS2と、修繕一時金の支払いに応じてもらうことに。時間はかかりましたが、所有者全員の資産保全のためなので全員が同意してくれました。その過程で管理組合も発足させて保険にも加入。とりあえずここまでで一応一安心です。

でもまだまだこれから。だって、事故を未然に防いだだけで建物価値は何も変わってないですから。。

管理組合発足の過程で何度も所有者集会を開いて、いろいろと話を聞いてみると、「赤水が出る」「漏水した」「将来が不安」など、まあいろいろと皆さんやっぱり思ってらっしゃったことも判明。

管理会社にも動いてもらって、数年内に更新、補修が必要な項目を洗い出し、予算も組んでみたところ、これがまたトンデもない金額に。。40年以上最低限のメンテしかしてなかったので、そりゃそうでしょうね・・。当然のように集会は紛糾です。

目の前に修繕費用を突き付けられても誰も出せるわけがなく、中の何人かは「こんなにお金かけても、私なんかこの先10年生きてるかどうかもわかんないからお金かけたくないっ!」というご意見も。生活かかってますし、それぞれの人生設計も違いますから当然です。

それじゃあってことで、話し合いの結果は、「ある程度の修繕積立金を貯めて、5年後にそれを頭金に修繕金の借入れができるようにしよう」ということになりました。今すぐ直すとか建替えるって決断しなくても、まずは最低限の積み立てを始めて、5年の間によくよくみんなで審議しようって作戦です。

ここでも、「普段は十分な賃料が入ってきてるので長期戦でもOK」って僕らのスタンスが功を奏しました。ようやくここまで来て、「マトモなマンション運営ができる(かもしれない)」土壌が整ったワケです。
(つづく)
(石田)

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