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ビルの賃貸経営代行

ビルの賃貸経営は会社の経営と同じです。バリューレイズはその賃貸経営業務をオーナーさんに代わって代行しています。
「ビルの賃貸経営代行」とは単に賃貸経営にまつわる業務を代行するだけではありません。
「業務」を「作業」と捉えるのではなく「ビル経営のシナリオ」をつくることだと考えています。ビル経営のシナリオとは、資産としてのビルをどう経営していくかという観点の資産戦略です。この先ビルを長く持つのか、計画的に建替えるのか、相続対策上何か手を打っておくのかなどオーナーさんの事情によって、経営の舵取りの仕方が大きく変わります。

「税理士には借入して建替えた方が相続税対策になると言われたんだけどね」

頻繁に頂くご相談です。はたして「相続税だけ」が下がれば問題は解決するのでしょうか?
大事なビルを、金のタマゴを産むニワトリとしてどう育てていくか?
大きな視点でこれを考えることこそが大切だと考えます。ビル経営のシナリオに沿って、普段の賃貸運営業務は行われるべきです。
賃貸運営業務とは、メンテナンスや清掃をする建物管理会社とは別に、主に4つの業務を行うことです。

1.
空室対策(満室請負サービス、テナント募集コンサルティング)
2.
会計業務(毎月の請求・督促、毎年の収支予算の管理・報告)
3.
テナントフォロー(契約更新等の各種手続き、クレーム対応、事故の現場対応、良好な関係づくり)
4.
資産維持(改修・修繕計画や工事費用の交渉、リノベーションの企画提案)

これらに加えて時には建て替え計画や売却活動まで。
ビルの賃貸経営を一つの会社に見立てて、そこでおこるほぼすべてのことを代行します。

「わざわざお金を払って人に頼む必要があるの?」

ファンドや投資家が持っているビルには、大抵「プロパティマネージャー」と呼ばれるビルの賃貸運営を代行する役割の人達がいます。
投資のプロがなぜわざわざお金を払ってヨソに頼むのか気になりませんか?
それは、餅は餅屋に頼むのが一番経済合理性があるからです。
ビル経営にまつわるほとんどのことは、実はおびただしい雑務と地道な努力で成り立っています。しかし、この雑務と努力に加えて、専門知識や営業力を備えようと思うと、かなりのマンパワーとコストを抱え込むことになります。オーナーさんが自分だけ(時には奥さんと2人)で、ビルのお掃除と毎月の請求だけをやっているケースだと、気づかないうちに実は大変なソンをしている場合があるのです。

空室対策力が弱い場合

一番わかりやすいのは、営業力に限界があるために、空室がなかなか埋まらず入るはずの家賃の分ソンをしています。

会計管理・督促対応力が弱い場合

滞納発生時の督促対応が遅れたり、手順を踏んでいないために、回収が遅くなったり、最悪の場合に明渡 し訴訟への移行がスムーズにいかずに、何か月も次に貸せないままでバカを見るケース。

テナントフォロー・対応力が弱い場合

テナントと契約前の突っ込んだ与信チェックが難しいため、後々滞納などの余計な損失が発生することも自然多くなります。 また、原状回復のトラブルについての判例も貸主に不利なものが多くなる中、契約書上の手当てがアマくて損をするケース。(これは意外に多いです)

建物修繕への対応力が弱い場合

修繕費をケチるあまりに、空調や給排水設備がある日いきなりトラブルを起こして却って大損してしまうケース。
工夫をすれば安くなる修繕も、技術的な知識不足で業者の言うまま高いコストをかけているのも、気づかないだけでやはり大きなソンを。
建物が古くなってくると、壁の塗装や設備の修繕だけでなく、営業上ほかのビルに見劣りしないよう、商品力を上げるための改修工事も必要です。
(これをやってないために、テナントの付きが悪くて結局ソンしているオーナーさんが実に多いです)
しかしこれらも、やり方と工事範囲次第でコストが2~3倍違うこともザラです。
工務店や設計事務所任せにしていると、余計なところにまでお金がかかってやっぱりソンします。

テナント募集を持主自らがすることは、いわゆる営業部門を社長が兼務するのと同じです。
請求や入金確認、支払いの作業も、経理部門を兼務することになり、修繕や改修については技術部門を、長期経営計画や売却活動は財務部門をやはり兼務することになります。零細企業で社長と家族がすべてをこなしているように、中小ビルの個人オーナーさんもそうしていることが多いのが現状です。

オーナー様はビル経営のシナリオを考えることに専念し、シナリオに沿って行う専門業務は、私たちのようなプロパティマネージャー(賃貸運営代行業者)に任せていただきたいと思います。

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